УДК 332.3:338.242.4

Основные направления по совершенствованию государственного регулирования в землепользовании на региональном уровне.

Чечин Александр Васильевич,

аспирант Ставропольского Государственного Аграрного Университета.

В статье рассмотрены основные направления по совершенствованию земельного законодательства на региональном уровне. Отражены вопросы нерационального землепользования и информационного обеспечения, а также предлагается регламентация арендных договоров при использовании земельных ресурсов сельскохозяйственного назначения.

Изученные направления позволят создать более эффективную систему управления земельными ресурсами в Ставропольском крае.

Основным документом, регулирующим земельные отношения, в настоящее время является Закон Ставропольского края «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае» от 1 августа 2003 года № 28-КЗ [2].

Если ранее администрации выступали только в роли продавца или арендодателя, то теперь возможны случаи, когда они будут покупателями земли. Порядок приобретения ими земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения утвержден Постановлением Правительства Ставропольского края «О некоторых мерах по реализации ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» …» от 22 октября 2003 г. [1]. Из него следует, что приобретение указанных земель возможно только на основании мотивированного заключения министерства сельского хозяйства края и целесообразности и предложениях по дальнейшему использованию.

Определенным препятствием для сравнения и выводов об эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения является также разность в показателях между рыночной и кадастровой стоимостью, которые могут значительно отличаться, а законодательством не установлена зависимость между ними, позволяющая  произвести пересчёт одной величины в другую [3].

При этом следует помнить, что данные о кадастровой оценке земель утверждены в отношении земель сельскохозяйственного назначения с разбивкой только по основным землепользователям. Рыночная же оценка проводится в отношении каждого участка в случае необходимости и требует гораздо больше затрат на работу оценщика. Кроме того, рыночная цена, как было отмечено выше, выявляется в ходе состоявшихся сделок. Руководствуясь такими соображениями, законодательно отдавая предпочтение рыночной цене как наиболее достоверной, установлено, что в процессе анализа она показывается только в тех случаях, когда выявляется в ходе сделки. Для прочих земель (зарезервированных и неиспользуемых) в качестве примерного ориентира используются данные имеющейся кадастровой оценки земель. 

В соответствии с земельным законодательством Ставропольского края минимальный размер земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предоставляемых в собственность крестьянского фермерского хозяйства, составляет 300 га. По нашему мнению минимальный размер участка в 300 га является,  фактором, сдерживающим оформление земельных участков, находящихся в общей долевой собственности. Фактический размер земельной доли колеблется на территории Ставропольского края от 1,2 га в Минераловодском до 22,0 га в Туркменском районе. Следовательно, для определения на местности границ земельных участков необходимо объединение от 14 до 250 дольщиков, которые должны принимать решения о порядке владения и пользования общим земельным участком на общем собрании.

На наш взгляд, целесообразнее было связать минимальный размер земельного участка с фактическими размерами полей на территории каждого административного района. Средний размер полей в Ставропольском крае находится на уровне 100-150 га с колебаниями от 50 до 250 га. По нашему мнению, подобная норма максимально способствовала бы сохранению сложившегося землеустройства, а также значительно облегчала бы процесс выделения земельных участков в натуре, их использование.

В настоящее время в России действуют около 800 законодательных актов, регулирующих земельные отношения. Однако, как показывает практика, эти и другие правовые акты еще не могут  оперативно решить  существующие в сфере землепользования проблемы. Ниже приведены основные проблемы и направления по совершенствованию государственного регулирования землепользования.

Во-первых, законодательно установлена ответственность за ненадлежащее использование земель, но на практике она применяется только по отношению к неиспользуемым землям, поскольку не прописана процедура обоснования нерационального использования. С этой целью необходимы разработка и официальное утверждение требований и запретов в области агротехники, мер по содержанию и уходу за земельными участками.

Во-вторых, в РФ не систематизирован экологический контроль, практически не доступна общественности информация о состоянии окружающей среды, о снижении или росте плодородных свойств почвы. По нашему мнению, раздел, содержащий указанную информацию, необходимо включить не только в ежегодные отчеты Государственной Думе Ставропольского края и других регионов, но и в документацию, оформляемую при купле-продаже, аренде и других сделках с земельными участками.

В-третьих, не предусмотрена ответственность землевладельцев и землепользователей за снижение качественных характеристик земельных участков, в результате чего допускается истощение почв, приходят в негодность полезащитные полосы и т.д. Законодательно следует утвердить размеры штрафов за допущение подобных нарушений, обязательства виновного лица по восстановлению качественных характеристик земельных участков или компенсации стоимости данных работ.

В-четвертых, до настоящего времени в России даже на уровне обсуждения не поднимается вопрос об изъятии сельскохозяйственных угодий в целях консервации при необходимости сокращения аграрного производства, как меры обеспечивающей стабильный спрос на сельскохозяйственную продукцию. Однако, как показывает уже имеющийся российский опыт, землепользователи в наиболее урожайные годы испытывают серьезные трудности с реализацией, например, зерна. Следовательно, данная проблема требует уже в настоящее время проведения серьезных исследований.

Значительное усиление государственного регулирования требуется и в направлении использования прав по распоряжению земельной собственностью. Самым большим недостатком, по нашему мнению, является предоставление преимущественного права покупки долей другим дольщикам, большая часть которых не занята в сельскохозяйственном производстве. По нашему мнению, данное право следует закрепить, в первую очередь, за фактическими землепользователями, при условии добросовестного использования ими земель. Кроме того, в российском законодательстве следует предусмотреть требования к профессиональной подготовке, наличию опыта, достаточности капитала потенциальных участников земельного рынка, а также меры по омоложению состава, как землевладельцев, так и землепользователей.

Существенным недостатком российских земельных отношений является практическое отсутствие рынка земли. В результате имеются сложности с определением рыночных цен и, соответственно, контролем над ними со стороны государственных органов с целью пресечения спекуляции земельными участками. Есть попытки использования для указанных целей кадастровых цен. Например, в Ставропольском крае цена приобретения земель в фонд перераспределения не может превышать 120% кадастровой цены. Однако опросы специалистов показали, что это очень завышенный уровень. Фактические цены в аграрном секторе в 5-20 раз ниже. Ситуация обостряется установлением очень значительного максимального размера землевладений - 10 % и более от территории административного района могут находиться в собственности одного физического или юридического лица. При отсутствии государственного контроля над ценами это может привести к концентрации сельхозугодий в руках лиц, никакого отношения к сельскохозяйственному производству не имеющих, что противоречит как здравому смыслу, так и мировой практике.

В России региональным и муниципальным органам власти следует оказывать всяческое содействие и поддержку общественных организаций землевладельцев и землепользователей, их активное участие в процедурах, связанных с регулированием земельного рынка.

Государственное регулирование аренды сельскохозяйственных земель в Российской Федерации направленно тоже на защиту арендатора. Ему предоставлено преимущественное право на заключение договора на новый срок, выкуп добросовестно используемых земель, находящихся в публичной собственности. Поощряются значительные сроки действия арендных договоров (от 10 до 49 лет), предоставлена возможность продажи и залога права аренды. Однако следует, по нашему мнению, в большей степени регламентировать процесс заключения договоров, обеспечивая контроль за включением в него, следующих важных пунктов:

·   обязательств по использованию земли в соответствии с государственной земельной политикой;

·   обязанности арендодателя возмещать арендатору стоимость производимых им улучшений земли;

·   обязанности арендатора возмещать землевладельцу стоимость восстановления допущенного им ухудшения земельного участка;

·   законодательно установленного перечня оснований расторжения договора любой из сторон.

Значительной проблемой остается отсутствие официально утвержденных методик определения минимального и максимального размеров арендной платы, устанавливаемых для защиты интересов участников договора и обеспечения устойчивости аграрного производства.

По нашему мнению, целесообразнее организовать отдельный орган, осуществляющий не только управление землями сельскохозяйственного назначения государственной собственности, но и сбор информации о земельном рынке.

Таким образом, государственное регулирование земельных отношений остается несовершенным. Упорядочение и конкретизация форм и методов государственного регулирования в предлагаемых направлениях позволит создать более эффективную систему управления земельными ресурсами на региональном уровне.

Литература.

1.                  Комментарий к земельному законодательству Ставропольского края / Под общ. ред. Э.С. Навасардовой. – Ставрополь: Изд-во СтГАУ «АГРУС», 2004. – 160 с.

2.                  Сборник законодательных актов Ставропольского края по вопросам землепользования, недропользования, природопользования с комментарием к земельному законодательству / Под общ. ред. Э.С. Навасардовой, 2-е изд., перераб. и доп.- Ставрополь: Изд-во «АГРУС», 2007. – 212 с.

3.                  Трухачев В.И., Клюшин П.В., Цыганков А.С. Механизм функционирования системы управления регионального землепользования: Монография. – Ставрополь: Изд-во «АГРУС», 2005. – 172 с.

Поступила в редакцию 15.05.2008 г.