Особенности страхования риска утраты прав на недвижимое имущество

Абдулаева Юлия Михайловна,

кандидат политических наук, соискатель кафедры менеджмента таможенного и страхового сервиса Санкт-Петербургского государственного университета сервиса и экономики.

В настоящее время многие страховые компании предлагают программы страхования риска утраты прав на недвижимое имущество (титульное страхование недвижимости). При титульном страховании страхуется риск утраты права собственности на квартиру, которая приобретена на «вторичном рынке».

Дело в том, что квартиры, приобретенные на вторичном рынке опасны тем, что  подчас имеют длинную и непрозрачную историю возникновения и перехода права собственности.

Слабо развитая информационная база, недоработки в законодательстве, криминальная ситуация на рынке недвижимости никак не способствуют прозрачности заключаемых сделок. Поэтому практически любая сделка с недвижимостью на вторичном рынке может быть оспорена. Действительно, судебная практика свидетельствует о том, что институт недействительности сделок применяется очень широко.

Так по официальным данным Департамента муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы, около 2,5% сделок купли-продажи, ранее зарегистрированных в Москве, ежегодно расторгаются судами. До 300 сделок ежегодно становятся объектом судебных разбирательств по уголовным делам, часть которых влечет за собой признание сделки недействительной.

Титульное страхование - это страхование риска утраты права собственности в случае признания сделки недействительной.

Его цель - возмещение убытков добросовестному приобретателю в случае истребования вещи со стороны ее собственника или иного законного владельца.

Характерной особенностью титульного страхования, отличающей его от других видов страхования, является то, что страховая компания принимает не предполагаемые риски в будущем, а уже свершившиеся в прошлом, которые не были известны и не проявились на момент заключения договора купли-продажи недвижимости [1]. Т.е. страхование проводится на случай обнаружения неблагоприятных для покупателя недвижимости обстоятельств, существовавших на момент совершения сделки, но проявившихся позднее и приведших к потере права собственности на приобретенное имущество.

Согласно классификации, приведенной в ст. 32.9 Закона о страховании, титульное страхование относится к страхованию имущества. Однако данный подход законодателя вызывает сомнения, поскольку при титульном  страховании страхуется не само имущество на случай его утраты (гибель, повреждение, кража и т.д.), а именно риск потери правового титула на него в силу порочности основания приобретения вещи [2].

Страховым случаем является утрата или ограничение права собственности (титула) на недвижимое имущество по причинам, не зависящим от страхователя. При этом утрата или ограничение титула должны быть подтверждены вступившим в законную силу решением суда.

К рискам, включенным в страховое покрытие, как правило, относятся вступившие в силу решения суда:

1. О признании сделки недействительной

- из-за совершения ее несовершеннолетним;

- из-за совершения ее гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;

- совершенной под влиянием заблуждения;

- в случае совершения ее неуполномоченным лицом, либо лицом с превышением имеющихся у него полномочий;

- из-за совершения ее гражданином, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими в момент совершения сделки;

- из-за совершения ее гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;

- совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон сделки или стечения тяжелых обстоятельств;

- по иску одного из собственников имущества, находящегося в общей собственности, по мотиву отсутствия у лица, продавшего имущество полномочий от других собственников и применении последствий ее недействительности.

2. С требованием возвратить приобретенное имущество собственнику этого имущества, если оно выбыло из его владения помимо его воли (удовлетворение виндикационного иска).

При наступлении страхового случая выплачивается страховое возмещение в размере, равном страховой сумме по договору страхования.

Эта сумма может быть определена исходя из следующих критериев:

- действительной (рыночной) стоимости объекта недвижимости на момент заключения договора страхования;

- цены предмета страхования по договору купли-продажи;

- фактических затрат на строительство, реконструкцию объекта недвижимости;

- иным способом (в размере кредита под залог недвижимости, исходя из фактически оплаченной по договору купли-продажи суммы и т.п.). При этом страховая сумма не может быть выше действительной стоимости объекта недвижимости (п. 2 ст. 947 ГК РФ). Важно отметить, что в течение периода страхования страховая сумма может быть изменена [3].

Договор титульного страхования заключается на срок от одного года до 10 лет, но, чаще, на срок от одного года до трех лет, что в первую очередь обусловлено сроком исковой давности как по виндикационным искам, так и по искам о применении последствий недействительности ничтожной сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

При этом размер страховой премии напрямую зависит от срока действия договора. Связано это с тем, что со временем вероятность наступления страхового случая снижается и соответственно уменьшается размер страховой премии.

Непременным условием заключения договора титульного страхования является проведение юридической экспертизы права собственности на объект недвижимого имущества. В противном случае страхование оказывается неоправданным для страховой компании. В процессе экспертизы осуществляется анализ правоустанавливающих документов, проверка всех предыдущих сделок, выявление основных рисков. По результатам юридической экспертизы могут быть даны рекомендации по устранению некоторых нарушений, а также определены степени страхового риска и сами условия страхования.

Страховой тариф при титульном страховании, как правило, составляет 0,5-1% от стоимости объекта, но на рынке встречаются и более высокие тарифы в размере 2-5% от стоимости объекта. Размер тарифа определяется многими факторами, среди которых: период страхования, стоимость самого объекта недвижимости, степень риска, определяемого на основании юридической экспертизы и другие существенные обстоятельства.

Основанием для отказа в выплате страхового возмещения являются:

- умышленные действия страхователя, застрахованного лица или выгодоприобретателя, направленные на наступление страхового слу­чая;

- совершение страхователем или лицом, в пользу которого зак­лючен договор страхования, умышленного преступления, находящегося в прямой причинной связи со страховым случаем;

- сообщение страхователем страховщику заведомо ложных сведе­ний об объекте страхования;

- возникшие обстоятельства, которые стали известны Страхова­телю/застрахованному/ или должны были быть ему известны, повышаю­щие риск наступления страхового случая, о которых Страховщик не был поставлен в известность;

- сообщение Страхователем о себе или о застрахованном недос­товерных сведений;

- непредоставление Страхователем Страховщику всех необходи­мых документов об обстоятельствах наступления страхового случая;

- если страховой случай наступил в результате действия неп­реодолимой силы: военные действия, восстания, путчи, забастов­ки, гражданские волнения, чрезвычайное или особое положение, объяв­ленное органами власти, а также стихийные бедствия, землетрясе­ния, наводнения, пожара и др.;

- в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

Перечисленные особенности, а также относительная новизна страхования риска утраты прав собственности на недвижимое имущество, делают его одним из наиболее сложных. Поэтому популяризация и разъяснение его особенностей для страховых компаний является весьма актуальной задачей в деле продвижения этого вида страхования.

Литература.

1. http://www.dom.terramix.ru/page-al-alias5828.html.

2. Гасников К.Д. Страхование риска утраты прав на недвижимое имущество // Журнал российского права, 2008, №5 (137), с. 73-78.

3. http://www.1sk.ru/private/title/.

Поступила в редакцию 14.10.2008 г.