Ипотека земельных участков – проблемы теории и практики

Князькин Андрей Дмитриевич,

студент 4 курса юридического факультета Мордовского государственного университета им. Н.П. Огарева.

Ипотека земельных участков как один из видов обеспечения обязательства вызывает в настоящее время достаточный интерес. Земельные ипотечные отношения развиваются не быстро, но находясь в прямой зависимости от общих тенденций оборота земель в Российской Федерации, ипотека реагирует на проблемы, возникающие при формировании и оценке земельных участков, постановке их на кадастровый учет, и др. Постепенно складывающаяся практика дает возможность оценить некоторые особенности и трудности при обеспечении обязательств ипотекой земель.

Так, действующее законодательство позволяет обременять ипотекой долю в праве общей собственности. Согласно п. 2 ст. 7 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников[1]. При этом необходимо отметить, что в случае неисполнения основного обязательства (например, невозвращен кредит) взыскание обращается именно на долю в праве, и приобретатель доли становится сособственником, как бы занимая правовое положение прежнего собственника.

Однако из правила, предусмотренного п. 2 ст. 7 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», для сельскохозяйственных угодий сделано неоправданное исключение. Статьей 12 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ограничены возможности по распоряжению долями в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения («земельными долями»)[2]. Так, без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Таким образом, участник долевой собственности не имеет права заложить принадлежащую ему долю в праве.

В связи с вышесказанным полагаем, что должна быть разрешена не только ипотека земельных участков, но и ипотека долей в праве общей собственности. Если бы гражданам была предоставлена такая возможность, то можно было бы ожидать, увеличение количества взятых ипотечных кредитов для сособственников земельных долей, так как расширился бы круг потенциальных объектов для обременения ипотекой.

Ряд вопросов вызывает залог права аренды. В ч. 2 п. 3 ст. 335 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ[3] (см. также п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ[4]) говорится о том, что залог права аренды или иного права на чужую вещь допускается только с согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения. В земельном законодательстве этот вопрос решается иначе. В соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ допускается залог арендных прав на участок без согласия арендодателя (но при условии его уведомления). В подп. 1.1 п. 1 ст. 62 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано на то, что если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Судебная практика при этом отдает приоритет нормам земельного права.

Следует признать справедливым замечание А.Л. Корнеева, который указывает на то, что «отдать арендные права земельного участка» явно не правовое, а обиходное понятие. «Отдать» права (кстати, какие именно?) - это или уступка права требования по договору, или перенайм. Если все-таки это - цессия, то требуются пояснения о том, в силу чего она осуществляется. Если же предполагается переход и прав, и обязанностей, то следует объяснить причины нарушения правила п. 1 ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ земельным законодательством о том, что перевод долга требует согласия и кредитора (в нашем случае арендодателя)[5]. Таким образом, при всем разногласии норм гражданского и земельного права, а также дублировании гражданского законодательства специализированным Федеральным законом Российской Федерации от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», законодателю необходимо окончательно разрешить данные разногласия.

Также возникают проблемы при ипотеке земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. Законодатель, на наш взгляд, не достаточным образом урегулировал вопрос о том, что кредит, выданный банком или иной кредитной организацией, должен быть целевым. Прямое и императивное указание в законе на это отсутствует. Но довольно странно будет выглядеть то, что ипотека возникнет, если земельный участок приобретен с использованием средств кредита «на потребительские нужды» (для физического лица), или «на пополнение оборотных средств» (для юридического лица). Можно сделать вывод, что законодатель ставит факт возникновения ипотеки земельного участка без учета целевого назначения кредита, необходимо предоставить лишь доказательство того, что именно за счет данного кредита, а не из других иных источников произведена оплата за земельный участок. Следует учитывать и тот факт, что ипотека земельного участка возникнет не только при полной уплате продавцу суммы за счет кредита или целевого займа, но и в том случае, когда оплаченный размер заемных средств намного меньше стоимости самого участка.

Также на практике может возникнуть ситуация когда покупатель участка приобретает земельный участок в собственность и берет кредиты и (или) целевые займы у нескольких кредиторов на покупку данного участка. Необходимо применять правила предшествующей или последующей ипотеки, либо кредиторы становятся солидарными залогодержателями? На наш взгляд, так как обеспечиваемые ипотекой обязательства независимы друг от друга, следовательно, нельзя говорить о солидарных кредиторах, а значит, кредиторы не становятся солидарными залогодержателями. Предполагаем, что к первому кредитному договору или договору займа применяются правила о предшествующей ипотеке, в том числе о допустимости последующей ипотеки, о необходимости получения согласия залогодержателя на передачу имущества в последующую ипотеку. В последующих кредитных договорах и (или) договорах займа необходимо указать, что в отношении данного земельного участка, заключен договор, на основании которого возникает ипотека. В договоре купли-продажи земельного участка должно быть отражено, что участок приобретается на заемные средства, со ссылкой на договоры, из которых возникла ипотека, и то, в какой последовательности заключались данные договоры, и в какой последовательности, соответственно, должна регистрироваться ипотека.

В судебной практике также нередко возникают вопросы, связанные с определением продажной цены при обращении взыскания на земельный участок как предмета ипотеки. Нередки случаи, когда суды не учитывают рыночную стоимость такового участка, а руководствуются лишь оценкой стоимости земельных участков, которая определена в договоре об ипотеке.

Согласно ст. 69 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, либо принадлежащего залогодателю права аренды участка или его соответствующей части. В данном случае следует обратить внимание на то, что ипотека земельного участка должна быть надлежащим образом оформлена, залог земельного участка не возникает автоматически с залогом расположенной на нем недвижимости. Необходимо подробно закрепить в договоре положения о залоге земельного участка.

Часто стороны не сходятся во мнении по поводу того, прекратит ли свое действие договор залога права аренды земельного участка и ипотеки здания, находящегося на нем, в связи с истечением срока договора аренды. В данной ситуации при заключении договора ипотеки стороны не обращают должного внимания на срок договора аренды земельного участка, на котором расположено здание. В целом этот нюанс не всегда оказывается в поле зрения участников ипотечных отношений, так как основным предметом ипотеки видится находящаяся в собственности залогодателя недвижимость, расположенная на арендуемом земельном участке и возможность обладания ею.

Тем не менее, ст. 9 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает, что если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, то в договоре должен быть указан срок аренды. Собственно срок залога права аренды в общем случае ограничивается сроком действия самого права аренды. Данное положение существенно дополняется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ, а именно указанием п. 2 ст. 621 на то, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данная норма действительно дает основания полагать, что при продлении срока договора аренды на указанных условиях право аренды может считаться предметом залога на неопределенный срок, точнее - до момента расторжения сторонами договора аренды. Это обстоятельство особенно важно, если одновременно с правом аренды земельного участка предметом залога является расположенная на нем недвижимость.

Следует помнить также тот факт, что при продаже предмета ипотеки - здания на торгах по исполнительному производству ипотечные отношения на земельный участок не будут прекращены. Правоотношения осложняются в данном случае еще и тем, что в результате нескольких сделок, совершенных после заключения между сторонами договоров кредита и ипотеки, обязательства по уплате долга и предмет ипотеки перешли от одной стороны к другим лицам. Данное обстоятельство не является из ряда вон выходящим для ипотечных отношений. В законодательстве отсутствует условие, при котором обязательство обеспечивается залогом (ипотекой) имущества, принадлежащего только должнику. Кроме того, право собственности на предмет ипотеки может переходить от одного лица к другому при условии сохранения ипотеки. Статьей 1 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливается, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо), а в статье 38 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, что лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество несет права, обязанности и ответственность залогодателя по договору об ипотеке.

Таким образом, в процессе анализа норм регулирующих ипотеку земельного участка, возникает достаточное количество проблемных моментов, решение которых, путем внесения изменений или конкретизации норм законодательства Российской Федерации, необходимо осуществить законодателю на современном этапе.

Литература

1. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая). [Электронный ресурс]: [федер. закон: принят Гос. Думой 21 ноября 1994 г.: по состоянию на 27 дек. 2009 г.]. – СПС «КонсультантПлюс».

2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая). [Электронный ресурс]: [федер. закон: принят Гос. Думой 22 дек. 1995 г.: по состоянию на 17 июля 2009 г.]. – СПС «КонсультантПлюс».

3. Российская Федерация. Законы. Об ипотеке (залоге недвижимости). [Электронный ресурс]: федер. закон: [принят Гос. Думой 24 июня 1997 г.: одобр. Советом Федерации 9 июля 1998 г.: по состоянию на 17 июля 2009]. – СПС «КонсультантПлюс».

4. Российская Федерация. Законы. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения. [Электронный ресурс]: федер. закон: [принят Гос. Думой 26 июня 2002 г.: одобр. Советом Федерации 10 июля 2002 г.: по состоянию на 8 мая 2009]. – СПС «КонсультантПлюс».

5. Корнеев, А.Л. Сделки с земельными участками. [Текст]: учебное пособие. Корнеев А.Л. М.: Изд-во «Городец», - 2006. – 172 с.; - Библиогр.: 5000 экз. - ISBN 5-9584-0118-1.

Поступила в редакцию 26.04.2010 г.