Форсированное строительство – залог устойчивого экономического и социального развития

Беседина Анна Александровна,

студентка магистратуры Самарского государственного экономического университета.

Города – это не черная финансовая дыра, не бесконечный сгусток социальных и других проблем, а огромный источник развития и капитализации. Крупные, благоустроенные, эффективно развивающиеся и эффективно управляемые города, малые города, организованные пригороды, качественно отстроенные и адекватно организованные сельские места – это примеры пространств, на базе которых допустимы более высокие темпы капитализации, чем в нефтегазовой отрасли.

Есть пример города Суздаля, который в СССР в силу того, что там были лагеря ГУЛага, не подвергался никаким изменениям. В итоге в 1960-1970-е годы он сохранил очарование российского города конца XIX - начала XX столетия. Суздаль стал туристической Меккой. Люди, которые покупали дом в Суздале 30 лет назад за 3-4 тысячи долларов, в наше время стали владельцами недвижимости, стократно превышающей по стоимости первоначальные вложения. Такого рода эффект практически недостижим ни в одной другой отрасли. Причиной такой сверхвысокой капитализации стали простые, понятные, естественные шаги: провели газ, установили, какими должны быть заборы, крыши и дома, отреставрировали все памятники архитектуры, открыли рестораны и магазины. В результате возникла благоустроенная, качественная среда проживания, и многократный рост цен на недвижимость, а, следовательно, и увеличение налоговой базы, и появление источников развития. Вот этот процесс саморазвития необходимо запустить в наших городах.

Ни для кого не секрет, что сектор жилищного строительства в нашей стране по своим объемам и темпам значительно уступает соответствующему разделу экономики развитых стран. Как показывает статистика, на одного россиянина приходится в среднем 20,7 м² жилых помещений, в то время как на каждого жителя перенаселенного Китая — порядка 27 м², а гражданина США — 70 м².

В годы рыночных преобразований строительство жилья ни по своим масштабам, ни по темпам роста не отвечало необходимым требованиям. Для удовлетворения существующих потребностей в недвижимости было необходимо строительство существенно превышающие среднестатистические объёмы.

По данным Росстата, в 2009 г. в России было введено в эксплуатацию 59,9 млн. м² жилья, что на 7% меньше итогов 2008 г.[1]

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в январе-сентябре 2010г., составил 2726,1 млрд. рублей, что в постоянных ценах на 0,8% ниже уровня января-сентября 2009 года. На первый взгляд кажется, что количество построенного жилья не намного меньше, чем годом ранее, но необходимо учитывать, что количество ветхого жилья в разы увеличивается с каждым годом.[2]

Для того чтобы компенсировать квадратные метры, выбывающие в результате износа (около половины всех жилых помещений в России было построено до 1970 г.), а также сбалансировать спрос и предложение на рынке, необходимо строить порядка 1 м² в год на человека, но к настоящему моменту в среднем возводится не более 0,33 м.

Другая проблема — постоянный рост стоимости жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.

Средняя фактическая стоимость 1 м² общей площади жилых домов, построенных в январе-сентябре 2010г., составила 30902 рубля, в январе-сентябре 2009г. - 29002 рубля. За 2010 год наибольший рост цен «предложения» жилой недвижимости зафиксирован в Казани (+8,3%), Владимире (+8,1%), Красноярске (+7,7%), Туле (+6,9%), Смоленске (+6,4%), Омске (+5,8%), Курске (+5,2%). Лидерами по снижению цен «предложения» по итогам 2010 года оказались Сочи (-6,4%), Тольятти (-3,7%), Ярославль (-3,0%).[3]

Даже всегда сдержанные официальные сводки о состоянии цен на рынке строительных материалов содержат намек на негативные тренды. Самарские застройщики с ростом цен на строительные материалы столкнулись на практике. Рост цен начал набирать скорость с декабря прошлого года и уже достиг вполне ощутимых показателей. По металлопрокату он составил 15%, по гранитному щебню – 20%, по цементу – 15%, кирпичу – 10%, дизельному топливу – 25%.[4]

Для того чтобы в 2012 году объёмы строительства увеличились хотя бы в 2 раза необходимо, чтобы весь строительный бизнес ориентировался на комплексный подход. Необходимы новые и современные проектные решения экономичных, качественных зданий и сооружений, необходимо грамотное применение прогрессивных технологий производства строительных материалов – как на стадии проектирования, так и на стадии строительства.

Определенные надежды строители возлагают на зарубежных коллег. Европейским и мировым компаниям сегодня предлагается участие в крупных строительных объектах, и все чаще эти предприятия приходят на российский рынок с организацией производства, создавая дочерние или совместные предприятия.

На форуме «Муниципалитеты России: ХХI век», который был организован Финансовым университетом вместе с Минрегионом России и Союзом архитекторов России при информационной поддержке рейтингового агентства «Эксперт РА» многие участники говорили о необходимости принятия доктрины градостроения, что модель, заложенная в Градостроительном кодексе, себя исчерпала. Не создается комфортная среда обитания, не внедряются новые технологии, не говоря о «зеленой» архитектуре и высоких технологиях. В итоге индекс доступности жилья сегодня находится примерно на уровне 1998 – 1999 годов. Сегодня в генпланы, в документы территориального планирования не заложена никакая экономическая модель. Любой крупный градостроительный проект – это целевая деятельность государства. Нужно четко прописать приоритет развития человеческого потенциала и городского сообщества, должны быть закреплены принципы устойчивого развития. В частности, преемственность и сохранение культурно-исторического наследия. Города – не только набор зданий и инженерных систем, а, прежде всего, - городское сообщество.

Между тем правительство ставит перед строительной отраслью масштабные задачи. Уже к 2020 году темпы строительства должны составить 142 миллионов квадратных метров ежегодно. Для того чтобы это стало возможным, рассматривается серийное домостроение (типовые проекты). Однако, по мнению руководителя Центрального института типового проектирования и градостроительства, им. Я.В. Косицкого Сергея Шарапова, основная проблема заключается в неправильном понимании типового проектирования. Возрождение типового домостроения не обязательно означает возврат к однообразным зданиям, делающим города похожими друг на друга в своей серости и унылости. По словам Сергея Шарапова, типовой проект — это, по сути, лучший проект, который затем тиражируется. Основной вопрос заключается в том, как наладить механизм отбора самых эффективных с экономической и эстетической точек зрения проектов, которые затем могут стать типовыми.

«Париж — один из самых красивых городов мира. А это город типовой застройки. Поэтому дело не в типовом подходе к проектированию, а соответствии или несоответствии типового проекта законам красоты и гармонии», — отмечает руководитель ЦИТП.[5]

Сильнейший мировой кризис, ударивший по экономике России, основательно затронул такой важный сегмент как рынок недвижимости. Надо отметить, что начало кризису дал обвал сектора ипотечного кредитования в США. Наиболее громким из его последствий (наряду с крахом четвертого по величине инвестиционного банка США Lehman Brothers) стала национализация крупнейших ипотечных компаний «Freddie Mac» и «Fannie Mae». Последствия обвала ипотечного сектора в США цепочкой прошли по остальным развитым странам мира и как следствие существенно повлияли на состояние российского рынка жилой недвижимости.

В первую очередь рост стоимости денег на международных рынках вследствие мирового финансового кризиса сказался на ставках кредитования внутри страны. Это в существенной мере отразилось на ситуации с кредитованием сделок по покупке жилой недвижимости, т.е. на покупателях жилья, использующих ипотечное кредитование.

Ключевым элементом государственной жилищной политики в России является программа национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", одной из составляющих которой стало ипотечное кредитование населения. В 2009 году было выдано кредитов на сумму 135 млрд. руб., что на 61% больше, чем в первом в 2007 г. Из-за резкого повышения ставок, всего лишь около 0,08% россиян, желающих приобрести жилье, использовали подобную услугу в 2009 году, тогда как в странах Европы — порядка 60%, в США — 90%[6].

Среди основных факторов роста процентных ставок можно назвать заметно подорожавшие кредиты на международных рынках, где фондировались российские банки. Также целенаправленная политика Центробанка РФ по сдерживанию инфляции привела к тому, что в течение 2008 г. повышение ставки рефинансирования проводилось более четырех раз, что делало ипотеку все менее доступной.[7]

На сегодняшний день весь объем спроса сосредоточился у таких крупных игроков, как Сбербанк, ВТБ, РОСБАНК. Заемщикам же пришлось «выстраиваться в длинную очередь» на рассмотрение заявок на кредит. Объем заявок к банкам резко возрос, в результате чего они были вынуждены повышать ставки, ужесточать условия получения кредита и повышать рамку требований к заемщикам. Таким образом, наряду со снижением реального уровня доходов населения, массовыми сокращениями, снижением потребительской уверенности рынок ипотеки сократился в несколько раз, а доступность ипотечных кредитов значительно снизилась.

Все это крайне негативно повлияло на состояние российского рынка жилой недвижимости. Снижение сравнительной прибыльности инвестиций в недвижимость по отношению к инвестициям в другие виды активов, которые в результате привели к «заморозке» большого числа объектов жилой недвижимости, банкротству строительных компаний, массовому закрытию риэлторских компаний.

В строительной индустрии, как и во многих других сферах экономики, России следует брать пример с азиатских соседей – Индия и Китай.

В течение ближайшего десятилетия рост глобальной строительной отрасли превысит рост мирового ВВП. Никогда раньше в строительстве не наблюдался такой быстрый рост, опережающий рост ВВП, как теперь. Он возник благодаря новым супердержавам – Китаю и Индии – и восстановлению американской строительной индустрии.[8]

Эксперты прогнозируют рост глобальной строительной индустрии на 67%, с 7,2 триллионов долл. США до 12 триллионов долл. США к 2020 году. Также отмечается, что в течение ближайшего десятилетия затраты на строительство в мировом масштабе составят 97,7 триллионов долл. США.

Рост в Китае, Индии и США обеспечит более половины прогнозируемого увеличения мировой строительной отрасли (4,8 триллионов долл. США). Китай и Индия обеспечат рост на быстроразвивающихся рынках в первую очередь благодаря увеличению своего населения, быстрой урбанизации и стабильному экономическому росту.

Благодаря бюджетному стимулированию, Китай оттеснил США и в 2010 году стал крупнейшим строительным рынком в мире. В течение ближайших десяти лет размер строительного рынка Китая должен увеличиться более чем вдвое и к 2020 году составит 2,5 триллионов долл. США или 21% мирового строительства.

 К 2018 году Индия займет место Японии в качестве третьего по величине мирового строительного рынка. В США ожидается резкий циклический подъем строительной отрасли, с двузначным ростом в краткосрочной перспективе, как в секторе жилья, так и в секторе нежилого фонда. На семь стран – Китай, США, Индию, Индонезию, Канаду, Австралию и Россию – к 2020 году придется две трети роста мировой строительной индустрии.

Ричард Грегсон, партнер, руководитель практики по предоставлению услуг компаниям сектора недвижимости, PwC в России, отметил, что компаниям необходимо подумать о правильном распределении ресурсов и создании наиболее удачных альянсов с целью получения максимальной выгоды от имеющихся крайне интересных возможностей роста.[9]

По данным аналитиков компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в течение 2010 года в эксплуатацию было введено около 470 тыс. м² объектов торговой недвижимости, что в 6,4 раза больше прироста за предыдущий период и сопоставимо с докризисным показателям ежегодного прироста. Рост рынка торговой недвижимости составил 12,3 %. Общий объем предложения качественных торговых площадей на конец 2010 г. составил около 4,28 млн. м².

По данным ASTERA, уровень обеспеченности населения качественными торговыми площадями в среднем по Санкт-Петербургу увеличился на 12 % по сравнению с прошлым годом и составил 931 кв. м на одну тысячу человек. Данный показатель сопоставим с европейским, но по-прежнему уровень качества торговых объекта города ниже европейского.

Компания Jones Lang LaSalle опубликовала отчет, сравнивающий последний кризис с событиями 1998 года и последующим развитием экономики и рынка коммерческой недвижимости России.

В переходный период, последовавший за распадом Советского Союза, Россия прошла через несколько кризисов, особенно в начале 1990-х годов. Однако наиболее подходящим эталоном для последнего кризиса служит кризис 1998 года. Один из выводов, который можно сделать из новейшей истории, заключается в том, что рынок будет постепенно восстанавливать баланс через поглощение вакантных площадей благодаря растущему спросу. В результате, мы снова увидим рост ставок аренды в среднесрочной перспективе.

Владимир Пантюшин, директор по России и СНГ экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, отметил: «Прошли времена, когда любой проект мог, и во многих случаях действительно работал без тщательного планирования, качественного строительства, маркетинга, профессиональной сдачи в аренду и управления. При этом быстрая реакция сегментов недвижимости России на изменения экономической конъюнктуры требует постоянного мониторинга макроэкономической ситуации игроками рынка. Поэтому новый цикл поднимет уровень качества зданий и услуг на рынке недвижимости, позволив России еще более приблизиться к таким мировым лидерам отрасли как США, Англия, Германия, Япония, Сингапур».

В 2010 году в Европе объем инвестиций в коммерческую недвижимость вырос на 26%. Восстановление мировой экономики продолжается, хотя это происходит неравномерно между европейскими странами, говорится в отчете компании S.A.Ricci / King Sturge.

В России в 2011 г., ожидается устойчивый экономический рост, увеличение внутреннего спроса и восстановление экономической активности, что приведет к росту инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость.

В Москве на 42,9% выросли ставки аренды в сегменте прайм. Максимальная ставка превысила 1000 евро за 1м² в год. Теперь Москва уступает по этому показателю только Лондону (1900 евро за 1 м²).

За 2010 год объем инвестиций в Европе составил 83.3 млрд. евро, что значительно выше показателя 2009 года (65.9 млрд. евро), но все еще ниже пика 2007 года.

В России объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2010 г. составил 3,05 млрд. евро по сравнению с 2,38 млрд. евро в 2009 г. (рост на 22%). Объем инвестиционных сделок увеличился в 3 раза.[10]

Российский рынок жилищного строительства постепенно восстанавливается после кризиса. Последние несколько месяцев Росстат фиксирует достаточно стабильный рост показателей в этом секторе экономики. Причем одним из наиболее перспективных сегментов российской строительной отрасли стал рынок малоэтажных домов.

По данным, представленным Маркетинговым агентством «Навигатор» в «Бизнес-плане производства панельно-каркасных домов», за последние 9 лет объем строительства малоэтажных зданий в России увеличился в 3,8 раза, а среднегодовой рост находился на уровне 10%.

В частности, в 2009 году было возведено 7,32 млн. м² малоэтажного жилья, а в 2010 году, по оценкам экспертов, - уже 8,35 млн. м², т.е. рост показателя за прошлый год оказался уже более 14%.

Литература

1.                  Василий Бушнев Тиражирование красоты //Цена вопроса # 1-2 (19-20), январь-февраль 2011.

2.                  Жилищное строительство: основные программы и перспективы // Федеральный строительный рынок - 06.04.2010г.

3.                  Отчёт, подготовленный совместно организациями Global Construction Perspectives и Oxford Economics при поддержке PwC//Грэм Робинсон, директор Global Construction Perspectives «Развитие глобальной строительной отрасли до 2020 года».

4.                  Яна Харченко «Цены в гору» // Новости рынка недвижимости- 07.03.2011 г., № 8.

5.                  Commercial Real Еstate / Коммерческая Недвижимость 24-01(107)/16.12.2008–15.01.2009.

6.                  Национальная ассоциация сметного ценообразования и стоимостного инжиринга «Состояние рынка жилья в Российской Федерации в 2010 году и январе 2011 года», 15.02.2011 г. - http://www.ascsi.ru/index.php.

7.                  «Эксперты ожидают рост инвестиций в недвижимость», 10.02.2011 - http://www.cre.ru/rus/analytics/3/0/16989/.

8.                  «Когда рост строительной отрасли обгонит рост мирового ВВП?», 21.03.2011 - http://www.cre.ru/rus/analytics/5/0/17508/.

9.                  www.gks.ru

10.              Информационный портал РИА РосБизнесКонсалтинг - www.rbc.ru.

Поступила в редакцию 18.04.2011 г.