Характеристика методов оценки эффективности функционирования рынка жилья
Ковтун Марина Валентиновна,
аспирант кафедры экономической теории Киевского национального университета им. Т. Шевченко.
Жилищная сфера и рынок жилья в частности является объектом внимания ученых многих направлений и школ экономической мысли. Марксистская политэкономия изучала жилищную сферу для характеристики социально-экономических отношений в капиталистическом обществе, при этом качество жилищных условий и уровень обеспеченности жильем рассматривались как условия для воспроизводства рабочей силы [7]. Жилье выступало предметом исследований теории благосостояния А. Пигу в качестве важного элемента общего благосостояния нации, при этом количественные и качественные требования к жилищным условиям были структурной составляющей показателя оценки уровня благосостояния [9]. В политэкономии социализма изучения жилищной сферы осуществлялось для характеристики уровня жизни населения и выступало одним из важнейших индикаторов развития социальной сферы в целом.
В современной зарубежной экономической науке различные аспекты функционирования жилищной сферы являются объектом исследований экономики общественного сектора, экономики города, новой институциональной экономики. Функционирования экономики жилищной сферы как части рыночной системы исследуют Р. Страйк, Д. Дэниел, Г. Поляковский. Рыночный механизм функционирования жилищной сферы, факторные зависимости на рынке жилья изучаются представителями неоклассической экономической теории.
Формы неэффективной организации жилищной сферы анализируются Э. де Сото, О. Бессоновой [12, 1]. Теория финансового менеджмента изучает рынок жилья и жилищных инвестиций с точки зрения доходности вложения денежных средств в жилье, что находит свое отражение в работах Д. Фридмана, Н. Ордуэя, С. Хадсона-Уилсона [14, 15].
Вопросы развития рынка жилой недвижимости в наше время исследуются такими российскими учеными как И. Балабанов, Л. Белых, С. Белняк, Н. Волочкова, В. Горемыкин, М. Горенбургов, Ю. Горенбургов, В. Доминяк, А. Крутик, Е. Кучарский-Стасяк, И. Рахман, Г. Стерник, А. Туманов, Е. Тарасевич, Г. Цилина и др. [5, 6]. В украинской экономической литературе особенности функционирования рынка жилья в переходной экономике анализируют А. Гриценко, П. Ещенко, Л. Чубук [2, 16, 12, 17].
На современном этапе трансформационных преобразований исследование рынка жилья, как одного из базовых элементов трансформационной экономики по-прежнему является актуальным. А особенности проявления проблем обеспечения доступным жильем населения с разным уровнем дохода и проблемы стоимости жилья, как стихийного регулятора рынка, предусматривают необходимость применения современных методов анализа и прогнозирования. Поскольку последние позволяют охарактеризовать состояние современного рынка жилья и выбрать адекватные инструменты для его урегулирования.
Подавляющее большинство исследователей рынка жилья к основным направлениям решения проблем рынка относят: мониторинг и оценку рынка, доведение научных гипотез, принятие управленческих решений и разработку программ реформирования жилищной сферы.
С точки зрения ключевых параметров рынка жилья для оценки эффективности его функционирования применяют следующие методы: анализ емкости и объема рынка жилья; исследование тенденций изменения спроса и предложения, их структуры и соотношения; исследование доли основных игроков рынка; анализ стоимости жилья, ценовой сегментации рынка; анализ доступности жилья; анализ инновационного потенциала рынка жилья.
Оценку эффективности функционирования рынка жилья определяют, применяя абсолютные и относительные показатели. К абсолютным показателям относятся: цена, площадь жилья, объем спроса и предложения, количество договоров купли-продажи и т.п.. А темпы прироста абсолютных показателей − к относительным.
С точки зрения обеспечения населения жильем выделяют следующие три группы показателей:
• изменения объема жилья;
• изменения стоимости жилья;
• доступности жилья [3].
Показатели изменения объема жилья включают: введенное в эксплуатацию жилую площадь; количество введенных домов, квартир (их площадь, структура); структуру жилищного фонда (городское или сельское, индивидуальное или многоквартирное); количество кв.м. жилья на одного человека (показатель обеспеченности жильем).
В состав показателей изменения стоимости жилья входят: индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье), индекс ценового ожидания (темп изменения цен на жилье) и индекс доходности жилья (экономическая целесообразность инвестиций в жилье). Данные показатели являются основными при анализе цен, однако эта группа может включать большее количество показателей (как абсолютных, так и относительных) [10].
Индекс стоимости жилой недвижимости не отражает цены конкретной квартиры, а определяет величину единицы измерения на рынке жилья. Например, умножение индекса на полное число квадратных метров в городе показывает полную стоимость жилого фонда; умножения индекса на годовой объем продаж квадратных метров отражает оборот квартирного рынка.
При этом следует отметить, что более важное значение имеет не величина индекса стоимости жилой недвижимости, а его изменение, которое является показателем рыночных тенденций к повышению или снижению цен. Кроме мониторинга текущего уровня цен, индекс стоимости жилья может рассматриваться в качестве инструмента для изучения механизмов функционирования рынка и для корректного прогнозирования динамики цен.
Индекс ценового ожидания позволяет прогнозировать динамику рынка жилой недвижимости в будущем.
Индекс доходности жилой недвижимости рассчитывают на основании определения потенциальной ставки доходности от владения квартирой. Она зависит от величины арендных платежей при условии предоставления квартиры в аренду и изменения стоимости самой квартиры в течение времени. Для определения индекса доходности жилья следует найти соотношение между потенциальной ставкой и средней ставке доходности.
Приобретение жилья является экономически выгодным, если цена предложения меньше стоимости, рассчитанной доходным методом. Если же банковские проценты или доходность другого финансового актива превышают величину арендных платежей за квартиру аналогичной стоимости, то экономически выгоднее жить в собственном, а не в арендованном жилье.
Применение индекса доходности жилья позволит, с одной стороны, провести мониторинг доходности вложений в жилую недвижимость, а с другой − оценивать уровень доходности на рынке жилой недвижимости в целом.
В основе значительного количества показателей, которые используют ученые при исследовании рынка жилья, лежат ценовые характеристики жилья. Их можно классифицировать как показатели, которые отражают отдачу вложенного капитала и фиксируют динамику конъюнктуры рынка.
При этом первая группа показателей определяет инвестиционную привлекательность, позволяет сравнить альтернативные варианты вложения средств, их применяют при разработке инвестиционных проектов, бизнес-планов и девелопменте. Однако они не позволяют дать оценку емкости рынка, зависят от специфики позиционирования жилья, не отвечают на вопрос о возможной реакции на перепроизводство жилья.
Вторая группа показателей, фиксирует динамику рыночной конъюнкту-ры, позволяет определить не только текущее состояние рынка жилья, но и его возможное развитие, прогнозы, основываясь ожидания потребителей относительно будущих доходов и потребности жилья в будущем. При этом прогнозы существенно зависят от специфики выборки респондентов.
Анализ практики использования показателей, характеризующих состояние жилищной сферы, позволяют систематизировать их по функции воспроизводства, использования и перераспределения [10].
Согласно функции воспроизведения выделяют следующие показатели состояния жилищной сферы: капитальные вложения в жилищное строительство (общие, предельные); ввод в действие жилых домов (всего, по источникам финансирования, по формам собственности, на 1 тыс. человек); средний размер построенных квартир; объем незавершенного строительства в жилищном фонде; число семей, получивших субсидии на строительство (реконструкцию); средний размер субсидий на строительство (реконструкцию) в расчете на одну семью; объем выданных льготных кредитов.
По функции эксплуатации: стоимость жилищного фонда; объем жилищного фонда (всего, по формам собственности, качеству, размерам и местонахождению); количество жилых зданий или квартир (всего, по формам собственности); количество жилых домов, введенных в эксплуатацию после реконструкции; уровень благоустройства жилищного фонда; качество жилья (в баллах); уровень технического и санитарного состава жилищного фонда; качество коммунальных услуг населению; обеспеченность населения жилищным фондом; степень снижения расходов бюджета на поддержку ЖКХ.
По функции перераспределения: структура жилого фонда (по количеству комнат, категориям собственников, форме собственности, местонахождению); структура жилищного фонда по обеспеченности населения жильем; среднее количество человек, проживающих в одной комнате; количество приватизированных квартир на начало отчетного периода; уровень приватизации; средняя расчетная продолжительность пребывания граждан на квартирном учете.
При исследовании рынка жилья Я. Корнаи анализирует его в зависимости от степени дефицита жилья [4]:
1) абсолютный дефицит жилья, при котором количество квартир меньше количество домохозяйств;
2) структурный дефицит − несоответствие структуры жилищного фонда семейной структуре населения, то есть недостаточная обеспеченность жильем;
3) неудовлетворенность качественными характеристиками жилья при отсутствии общего дефицита жилья;
4) дефицит, связанный с переходом к владению жильем высокого качества, индивидуальными домами.
Рынок жилья предполагает количественное определение потребности в жилье и проявление механизма ее трансформации в спрос. Статистическая комиссия ООН разработала методику оценки потребности в жилье для учета международных стандартов в этой жилищной сфере, а также формула расчета этой потребности [8]:
(1.1)
где: E(t) − общая потребность в новом жилье на период t, k − коэффициент наличия обитания жилья, Е − количество жилья нуждающихся: El − бездомные, Е2 − лица, проживающие в непригодных условиях, Е3 − лица, совместно проживающие с другими семьями в непригодных условиях, Е4 − ликвидация перенаселенных квартир, Е5 − замена малопригодной для проживания жилья, E7(t) − обеспечение возможного прироста домохозяйства за период t, E8(t) − замена жилья выходит из строя за период t.
Эта формула позволяет в общем виде на практике рассчитать потребность в жилье для страны, региона или населенного пункта. Ее применение для переходных экономик возможно, но следует иметь в виду, что далеко не точно определенном является численность населения такого, которое является бездомным или неблагополучным.
Таким образом, для оценки реального спроса на жилье необходимо использовать систему показателей, характеризующих обеспеченность населения жильем и качество жилищного фонда, демографические показатели, показатели доходов семьи.
Следующим шагом, в процессе исследования эффективности функционирования рынка жилья, является анализ предложения жилья, которое в свою очередь зависит от объемов нового строительства, имеющихся зданий, сооружений, жилья, которые были построены ранее и выставлены на продажу собственниками, износа и реконструкции жилых домов.
Не менее важным для анализа состояния рынка жилья является доступность приобретения жилья. Именно поэтому в международной практике применяют анализ доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жильем, с помощью собственных и заемных средств.
Основное влияние на доступность жилья имеют следующие факторы:
• стоимость жилья;
• стоимость ипотечного кредита (% ставка) и условия ипотечного кредитования;
• совокупный доход домохозяйства;
• налог на недвижимость;
• уровень платы за жилищно-коммунальные услуги;
• размер страховых выплат и т.п.
При этом, наиболее важным фактором, влияющим на доступность приобретения жилья имеют доходы населения. Ведь домашние хозяйства с высокими доходами имеют возможность не только накопить средства для приобретения жилья за более короткий срок, но и легче получить кредиты на эти цели. Рост доходов населения увеличивает платежеспособный спрос на жилье, что в условиях превышения спроса над предложением приводит к росту цен на рынке жилья.
В целом доступность жилья имеет тесную связь с демографическими, социально-экономическими характеристиками текущего уровня благосостояния населения, параметрами бюджетной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и эксплуатации жилищного фонда.
Существуют различные подходы и методы оценки доступности жилья. В Федеральной целевой программе «Жилище», которая лежит в основе жилищной политики Правительства Российской Федерации, используют показатель, разработанный ООН-ХАБИТАТ [13]. Величина показателя показывает число лет, необходимое для приобретения жилья при условии, что все доходы будут сэкономлены. Согласно этой методике при расчете доступности жилья базовым показателем является домохозяйство, состоящее из трех человек и жилье (квартира) площадь, которого составляет 54 квадратных метра [5].
(1.2)
где: t − количество лет, необходимых для приобретения жилья семьей из трех человек; TI − минимальный совокупный доход семьи из трех человек (в месяц); P − средняя рыночная стоимость 1 кв. м. жилья.
Вышеупомянутый показатель характеризует соотношение стоимости жилья на рынке и уровня доходов населения.
В международной практике нормальными считаются значения коэффициента доступности жилья, не превышающие 3-5 лет.
Более точно и комплексно оценить доступность приобретения жилья на основе данных о распределении населения по уровню доходов и параметров на рынке ипотечных кредитов позволяет следующий показатель. Он рассчитывается путем определения минимального совокупного среднемесячного дохода семьи из трех человек, необходимого для приобретения стандартного жилья за собственные и заемные средства, и последующего сравнения полученного результата с данными о реальных среднемесячных доходах населения.
Минимальный совокупный доход семьи, необходимый для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилым помещением (54 кв. м. для семьи из трех человек), за счет собственных и заемных средств, определяется по формуле [5]:
(1.3)
где: TI − минимальный совокупный доход семьи из трех человек (в месяц); LTV − доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья (%); P − средняя рыночная стоимость 1 кв. м. жилья; i − процентная ставка по ипотечному кредиту (% в год); t − срок кредита (годы); PI − доля платежа по ипотечному жилищному кредиту в доходах семьи (%).
Также для анализа уровня цен на рынке жилья определяют его справедливую цену, т.е. цену 1 кв. м. жилья общей площадью 54 кв. г. для приобретения, которого среднестатистическое домохозяйство из трех человек со средним уровнем дохода будет экономить весь свой доход ровно три года.
Справедливая стоимость 1 кв. м. жилья рассчитывают по формуле:
(1.4)
где: P * − справедливая стоимость 1 кв. м. жилья; TI − средний совокупный доход семьи из трех человек (в год); t − количество лет сбережения средств (3 года).
Стоит отметить о существовании ряда методологических проблем, связанных с расчетом коэффициента доступности жилья и минимального совокупного дохода семьи, необходимого для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилым помещением в постсоветских странах. Во-первых, данные официальной статистики о средней цене 1 кв. м. жилья существенно отличаются по информации консалтинговых и риэлторских компаний. Во-вторых, при расчете указанных коэффициентов следует определить цену стандартного, а не элитного жилья. В-третьих, отсутствуют данные, позволяющие проанализировать процесс на уровне отдельных городов и поселков, поскольку средние показатели по регионам и общие по Украине не могут отразить тенденции, характерные для локальных рынков жилья.
Для более точной оценки возможности приобретения жилья с точки зрения соотношения цен на жилье и доходов населения, которые могут быть направлены на его покупку, необходимо усовершенствовать коэффициент доступности жилья. В частности, модифицированный коэффициент доступности жилья должен показать время, за которое семья может накопить средства для приобретения жилья, экономя доходы, превышающие минимальные расходы, необходимые для питания и удовлетворения других базовых потребностей. В качестве показателя первоочередных расходов домохозяйства можно использовать данные о прожиточном минимуме.
В современных условиях для понимания сложившейся ситуации на рынке жилья, необходима комплексная оценка рынка, что позволит определить набор экономических инструментов и методов его регулирования. Для анализа эффективности функционирования рынка жилья применяют анализ цен на рынке жилья, объема жилищного фонда, спроса и предложения, инвестиционной привлекательности, доступности жилья, его справедливой стоимости и т.п. Однако, одной из главных проблем для анализа рынка жилья в переходных экономиках является очень низкое качество данных и отсутствие их официальной базы. Именно поэтому необходимо создание систематической официальной базы данных по рынку с учетом обоснованной методологической основы.
Сегодня большинство отечественных исследователей, а также органы статистики в процессе анализа рынка жилья используют показатели обеспеченности население жильем, отношения жилищного фонда в кв.м. общей площади к числу жителей, а также числа квартир (домов) на 1 тыс. чел. Данные показатели просты в расчетах и общедоступны. Однако, они не полностью отражают различия в социально-экономических условиях, не дают полной картины о степени дифференциации удовлетворения потребности населения в жилье.
Именно поэтому, для полного, качественного анализа и прогнозирования развития рынка жилья в переходной экономике, необходимо учесть вышеизложенные показатели и создать единую методологию расчета интегрального показателя, простого в использовании и максимально информативного, который позволит комплексно оценить состояние жилищной сферы в условиях переходной экономики.
Таким образом, вопросы систематизации показателей оценки рынка жилья нуждаются в уточнении. Актуальным остаются обобщения существующих и разработка новых специальных показателей оценки процессов на рынке жилья, а также определения возможности их практического использования для осуществления мониторинга и оценки эффективности функционирования на рынке жилья.
Литература
1. Бессонова О.Э. Раздаток: институциональная теория хозяйственного развития России. – Новосибирск: ИэиОПП, 1999. – С. 34.
2. Гриценко Е.А. Рынок недвижимости: закономерности становления и функционирования (вопросы теории и методологии). – Х.: Бизнес Информ, 2002. – 284 c.
3. Ерегин А.В. Подходы и критерии оценки развития рынка жилья.//Экономические и правовые аспекты регионального развития: история и современность: материалы Всероссийской научно-практической конференции. – Елабуга: Изд-во ЕГПУ, 2009. – с. 102-106.
4. Корнаи Я. Дефицит. – М.: Экономика, 1990. – с. 45.
5. Косарева Н., Туманов А. Об оценке доступности жилья в России. // Вопросы экономики. – №7 – 2007 – с.118-135.
6. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов, Ю.М., Экономика недвижимости. Серия «Учебники для вузов. Специальная литература» – СПб.: Издательство «Лань», 2000. – 480 с.
7. Маркс К., Энгельс. Ф. К жилищному вопросу // Маркс К., Энгельс Ф. Избранные произведения: В 2 т. - М.: Политиздат, 1983. – Т. 2. – С. 330 - 405.
8. Нестеров Л. Можно ли решить жилищную проблему в современной России? // Вопросы экономики. – 1995. – № 9. – с.121.
9. Пигу А. Экономическая теория благосостояния. Т. 1. – М.: Прогресс, 1985.
10. Поддерегина Л.И., Шимановский С.А. Проблемы разработки показателей оценки состояния жилищной сферы в условиях трансформационной экономики // Проблемы современной экономики. – 2005. – № 3(15).
11. Ситулин Н. Альтернатива ипотеке // Янус нерухомість. – 2003. – №4 (209). – Лют. – с. 18-20.
12. Сото Э. Иной путь. Невидимая революция в третьем мире. – М. 1995.
13. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 – 2010 гг.: Утв. Постановлением Правительства РФ от 17.09.01 г. № 675.
14. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – Пер. с. Англ. – М.: «Дело Лтд», 1995, – 461с.
15. Хадсон-Вильсон С. Управление портфелем недвижимости. – М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998.
16. Досвід фінансування житлового будівництва у зарубіжних країнах. Єщенко П.С., Чубук Л.П.// «Фінанси України». – № 7 (164) липень, 2009р. – с.30-38. Лега Ю.Г., Качала Т.М., Чечетова Н.Ф. Вдосконалення управління житлово-комунальним комплексом України в сучасних умовах розвитку національної економіки. – Черкаси: ЧДТУ, 2003. – 219 с.
17. Чубук Л.П. Становлення ринку нерухомості в трансформаційній економіці.: Дис.канд.екон.наук:08.01.01/Київський національний ун-т ім. Тараса Шевченка. – К.,2004-234арк. – Бібліогр.: арк. 194-214.
Поступила в редакцию 10.08.2011 г.