Государственная поддержка региональных программ ипотечного жилищного кредитования

Леонова Елена Валерьевна,

аспирант Российского государственного торгово-экономического университета.

Общие черты механизма реализации регио­нальных программ ипотечного жилищного креди­тования, ориентированного на создание комплекса административных, юридических, корпоративных и технологических мер по привлечению финансовых ресурсов, управлению и контролю за их использо­ванием, закреплены в региональных программах ипотечного жилищного кредитования. Однако су­ществующий механизм не всегда эффективен, что выражается в нерациональном использовании бюд­жетных средств, недостаточных размерах субсидий, неполном удовлетворении потребностей граждан в улучшении жилищных условий, отсутствии меха­низма возврата финансовых средств государствен­ной поддержки в бюджеты соответствующих уров­ней при обращении взыскания на предмет залога.

В связи с этим возникает объективная необ­ходимость адаптации существующего механизма реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования к кризисным и посткри­зисным условиям. Это можно осуществить путем разработки новых форм и методов предоставления государственной поддержки гражданам, нуждаю­щимся в улучшении жилищных условий, обосно­вания новых инструментов ипотечного жилищ­ного кредитования, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для населения и, одновременно, снижению рисков участников процесса ипотечного жилищного кредитования.

Механизм реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования – понятие сложное и многогранное. С экономической точки зрения в его основе лежат финансовые отношения, связанные с безвозмездным (односторонним) дви­жением денег, и кредитные отношения, связанные с возмездным и платным движением денег. Структура механизма реализации региональ­ных программ ипотечного жилищного креди­тования включает совокупность элементов и их связи, обеспечивающие взаимодействие субъектов ипотечного жилищного кредитования, направ­ленные на государственную помощь гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, путем оказания финансовой поддержки и обеспе­чения доступа к ипотечным кредитным продуктам коммерческих банков.

При адаптации региональных программ ипо­течного жилищного кредитования необходимо уделить особое внимание выбору инструментов предоставления ипотечного кредита, их всесторон­ней оценке с позиции кредитора и заемщика.

В условиях недостаточно высоких доходов граждан для приобретения недвижимости многие потенциальные заемщики предпочитают накапливать денежные средства на первоначальный взнос, используя депозит. Депозитные средства, в свою очередь, являются внешними источниками поддержания ликвиднос­ти коммерческого банка, наряду с государствен­ными субсидиями и материнским капиталом, что доказывает целесообразность применения такого инструмента, как ипотечный депозит.

Теоретическая модель накопления первона­чального взноса потенциальными заемщиками – участниками региональных программ ипотечного жилищного кредитования с использованием ипо­течного депозита состоит в следующем:

а)                  определение суммы стартового капитала, т. е. суммы, на которую кредитной организацией будут начисляться проценты. В зависимости от суммы, необходимой к накоплению, предполагаемого срока накопления и платежеспособности потенциального заемщика – участника региональной программы ипотечного жилищного кредитования начальная сумма депозита может быть фиксированной или дифференцированной. В качестве стартового ка­питала могут использоваться личные накопления клиента, средства материнского капитала;

б)                 определение будущей стоимости депозита осуществляется исходя из стоимости недвижимости, предполагаемой к приобретению (в виде определен­ного процента от стоимости недвижимости);

в)                 расчет срока накопления производится на ос­новании соотношения платежеспособности потенци­ального заемщика и будущей стоимости депозита;

г)                  расчет процентной ставки по депозиту производится исходя из средних ставок банка по депозитным программам, дифференцированных в зависимости от суммы и срока вклада;

д)                 расчет суммы, ежемесячно вносимой участни­ком региональной программы ипотечного жилищ­ного кредитования на депозитный счет, в зависи­мости от срока накопления, процентной ставки по депозиту, размера капитализации первоначального вклада, с учетом платежеспособности клиента;

е)                  государственное премирование сбережений (размер премии зависит от совокупности перечис­ленных выше параметров);

ж)                введение ограничений снятия денежных средств с депозитного счета до истечения срока, ого­воренного в договоре, либо до момента накопления суммы, установленной депозитным договором.

Необходимость введения инструмента госу­дарственного премирования сбережений обуслов­лена объективными причинами:

а)                  проводимой региональными властями эф­фективной социальной политикой, направленной на улучшение жилищных условий граждан, улуч­шение демографической ситуации в регионе;

б)                 наличием реальной возможности экономии бюджетных средств, а также снижения стоимости ипотечного кредита для граждан;

в)                 поддержкой и развитием строительного сек­тора региона и рынка недвижимости;

г)                  наличием возможности существенного сни­жения стоимости ипотечного кредита.

Таким образом, предложенные формы и методы корректировки механизма реали­зации региональных программ ипотечного жилищ­ного кредитования позволят повысить эффективность социальной по­литики, оживить строительный сектор экономики путем привлечения в него сбережений граждан.

Поступила в редакцию 21.11.2011 г.