Исследование закономерностей формирования цен на жилье с учетом факторов формирования цен на строительную продукцию и региональных особенностей функционирования рынка подрядных услуг, первичного и вторичного рынков жилья

Токарев Дмитрий Николаевич,

аспирант,

Гаврилов Николай Антонович,

кандидат технических наук, доцент.

Инженерная школа Дальневосточного федерального университета.

За время становления и развития рынка жилья в экономике страны происходили события, которые в свою очередь приводили к росту цен на жильё. Анализ статистической отчетности за двадцатилетний период позволил выявить закономерности между ценами на жилье и такими факторами как инфляция, курс доллара и ставка банковского процента. Рассматривая весь цикл становления и развития рынка жилья с 1991 г. можно выделить три этапа развития: начальный (1991-1993 гг.), этап развития (1993-1998 гг.) и этап стабилизации (1998-2012 гг.). В начальном этапе развития рынка жилья рост цен на жилье был обусловлен значительным ростом инфляции, курса доллара и высокими ставками процента по кредитам. По мере его развития за счет мероприятий, реализуемых со стороны правительства, происходило снижение инфляции, ставок по кредитам и стабилизация курса доллара. Вместе с этим значительно сократились и темпы роста цен на жилье. То есть за время существования рынка произошло перераспределение связей и зависимостей между рынком подрядных услуг, первичным и вторичным рынком жилья и они стали напрямую зависеть уже не от инфляции и курса доллара, а от цен на готовую строительную продукцию, формируемую на рынке подрядных услуг, и в тоже время среди ключевых факторов, связанных с ростом цен на жилье, являются: платежеспособность населения, уровень их доходов и ставка процента по кредитам [1].

Мероприятия, реализуемые в рамках жилищных программ, не оценивались на предмет возможности появления негативных последствий, выраженных в росте цен на жильё.

Поэтому в данной ситуации сложность, многоаспектность и недостаточная разработанность целого ряда теоретических и методических вопросов в разработке научно обоснованных методов оценки факторов, оказывающих влияние на стоимость жилья, методов прогнозирования и регулирования рынка жилья, определили выбор цели, задач, структуру и содержания исследования.

Целью диссертационного исследования являлось исследование закономерностей формирования цен на строительную продукцию и цен на жилье на первичном и вторичном рынках жилья с учетом региональных особенностей Приморского края.

Ogm-I-50

ogm-I-50

petrocontrol.ru

Для достижения поставленной цели в исследовательской работе решались следующие задачи:

- исследовались факторы, влияющие на формирование цен на жилье на первичном и вторичном рынках жилья и рынке подрядных услуг;

- определялась связь между факторами и ценами на жилье на первичном и вторичном рынках жилья и рынке подрядных услуг;

- разрабатывалась математическая модель рынка жилья, позволяющая прогнозировать и оценивать эффективность мер направленных на регулирование рынка жилья;

- разрабатывались методологические основы прогнозирования цен на жилье в зависимости от региональных факторов;

- разрабатывались мероприятия направленные на снижение стоимости жилья.

При решении конкретных задач использовались методы статистического анализа, такие как корреляционный анализ (методы парной и частной корреляции) и регрессионный анализ (метод множественной регрессия).

Исследование теоретических вопросов, касающихся изучения рынка жилья, анализа факторов, влияющих на формирование цен на жильё, и выявления связей между рынками жилья привели к следующим результатам.

В результате исследования была установлена взаимосвязь между первичным, вторичным рынком жилья и рынком подрядных услуг, определено, что в настоящий момент времени именно рынок подрядных услуг оказывает влияние на уровень цен на вторичном и первичном рынках жилья. Дана количественная оценка факторам, выявленным на основе методов парной и частной корреляции, а также определены взаимосвязи между факторами, оказывающими влияние на стоимость жилья. Построена математическая модель, позволяющая прогнозировать цены на жилье с учетом изменения факторов, оказывающих влияние на стоимость готовой строительной продукции и факторов, влияющих на платежеспособность населения (доходы населения) и доступность ипотечных кредитов (ставка банковского процента). Предложены мероприятия, направленные на снижение стоимости жилья за чет снижения себестоимости готовой строительной продукции, стимулирования платежеспособного спроса и доступности ипотечных кредитов [2].

Литература

1.                  Жилищная экономика. Под редакцией Г. Поляковского. - М.: Дело, 1996.

2.                  Гаврилов Н.А. Основы оценки собственности: учебное пособие /Н.А. Гаврилов - Владивосток: Изд-во ДВГТУ, 2008. - 444 с.

Поступила в редакцию 15.03.2012 г.