Вопросы нотариального удостоверения сделок с недвижимостью
Пузырева Кристина Юрьевна,
юрист отдела разработки законодательства Московской области ООО «Плюсгарантия» - регионального партнера разработчика системы Гарант, г. Тамбов.
Questions of the notarial certificate of transactions with real estate
Puzyreva Christina Yurevna.
Рассмотрены вопросы заключения и регистрации сделок с недвижимостью. Даны выводы по внедрению в действующее законодательство положений, устанавливающих обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью на примере Тамбовской области.
Ключевые слова: компетенция нотариусов; нотариальное удостоверение сделок; проект закона; сделки с недвижимостью.
Questions of the conclusion and registration of transactions with real estate are considered. Conclusions on introduction in the current legislation of the provisions establishing the obligatory notarial certificate of transactions with real estate on the example of the Tambov region are given.
Keywords: Вill; transactions with real estate; competence of notaries; notarial certificate of transactions.
Проект Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» подготовлен Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства [4]. Проект разработан в целях и в порядке реализации Концепции развития гражданского законодательства, которая была полностью опубликована и прошла широкое обсуждение. Предложения Концепции направлены на укрепление добросовестности участников оборота и исключение злоупотреблений с их стороны. Предлагаемые рассматриваемым в данной работе проектом Закона изменения Гражданского кодекса основаны на положениях названной Концепции. При подготовке предложений об изменении ГК принималась во внимание, прежде всего, широкая, в том числе судебная, практика его применения, и учитывалось действующее регулирование странах Еврозоны [6].
В рамках исследования рассмотрены вопросы государственного регулирования сделок и порядка регистрации и заключения договоров по возникновению, изменению и прекращению правоотношений в сфере недвижимости.
Помимо прочих существенных изменений, проектом предусмотрено внесение изменения в порядок государственной регистрации недвижимого имущества. Теперь, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена [4].
Правила Федерального закона, устанавливающие обязательное нотариальное удостоверение сделок и иных актов, которые ранее не удостоверялись у нотариуса, подлежат применению с момента введения в действие федерального закона о нотариате и нотариальной деятельности.
А именно, готовится новый Проект закона «О нотариате и нотариальной деятельности в Российской Федерации», согласно которому любая сделка купли-продажи недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению. По новым правилам нотариус принимает пакет документов, проводит экспертизу, удостоверяет сделку и передает документы на государственную регистрацию в уполномоченный государственный орган.
Как отмечают разработчики проекта, новый закон ужесточает контроль за деятельностью самих нотариусов [5]. Следует отметить, что институт нотариата имеет более долгую историю и более прочные позиции в любом государстве при любой форме власти и политическом режиме. Нотариат - «оплот» стабильности, в отличие от федеральных органов исполнительной власти и их территориальных подразделений, которые при любой «быстрой» реформе ликвидируются, реорганизуются, укрупняются и т.д. Кроме того, нотариус по природе своей обязан проверять не только чистоту сделки, но и волевое личное намерение лица ее совершить. Именно этим стабильным положением нотариусов объясняется стремление законодателей ввести новый субъект правоотношений по сделкам с недвижимостью.
К числу положительных эффектов нововведения, по мнению многих ученых и экспертов, в том числе, подробно изложенном на конференции «Рынок движимого и недвижимого имущества: новые задачи нотариата», следует отнести следующее. Участие нотариуса в регистрации сделок с недвижимостью даст иностранному капиталу гарантии прав собственности. Европейский инвестор будет чувствовать себя увереннее в стране, где действует знакомая ему система правовых институтов, и охотнее будет вкладывать в ее экономику деньги [6].
В связи с введением нового участника в правоотношения по недвижимости возникает множество вопросов, касающихся:
1) соблюдения принципа свободы договора;
2) удобства в оформлении;
3) обеспеченности нотариальными единицами каждого округа населения;
4) стоимости оплаты услуг нотариусов, которую должны оплачивать стороны сделки.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Анализируя положения исследуемых проектов, следует сделать вывод о возможных изменениях в процессе совершения сделок. Возникает проблема согласования и выработки условий договоров, т.к. нотариусы в повседневной практике применяют привычные шаблоны договоров и осуществлять в данном случае функции юрисконсульта вряд ли будут. Появляется новый участник договорного процесса, который может опротестовать условия договора [6]. Так, возможность регулирования условий договора практически исчезнет. Стороны должны сами договариваться, и нотариус не имеет права им диктовать условия покупки/приобретения, продажи/отчуждения. Согласно ст. 1 действующей пока редакции ГК РФ в гражданском законодательстве должны обеспечиваться принципы свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав.
Проектом закона на нотариуса возлагаются обязанности: проверка законности сделки и содержания документов, а также осуществление регистрации прав на недвижимость в государственном реестре. Таким образом, реализуется принцип «единого окна», в виде кабинета нотариуса. Следует заметить, что для граждан, как высказываются в ассоциации юристов России, «будет меньше беготни и процедур» [6]. Однако, считаю, что такое мнение ошибочно, в связи с тем, что нотариус всегда требует справок и бумаг из различных инстанций больше, чем регистраторы в Росреестре по Тамбовской области. Обязанность нотариуса по сбору необходимых для регистрации сделки документов разработчиками проектов не предусмотрена.
Следует также отметить, что термин «регистрации прав на недвижимость в Едином реестре» обозначает на практике - передачу документов для регистрации и получение готовых документов обратно. Для физического лица, небольшое изменение – идти в «регпалату» или к своему нотариусу.
К примеру, по информации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области за 11 месяцев 2011 г. зарегистрировано 190315 прав, ограничений (обременений) прав, сделок (за аналогичный период 2010 года - 197598), выдано 212415 выписок из ЕГРП [1]. В настоящий момент в Тамбовской области ведут прием 55 нотариусов в 27 нотариальных округах [2]. Итак, путем несложных арифметических операций, можно предположить, что каждый нотариус понесет нагрузку, помимо основной, еще и по регистрации не менее 15 сделок ежедневно, по выдаче около 20 выписок из ЕГРП и т.д. Кроме того, на плечи нотариусов дополнительно ложится работа с обращениями граждан, представительство в судебных инстанциях и т.д. [1]
Можно сделать вывод, что при сохранении количества нотариусов и одновременном увеличении объема выполняемой работы повысится стоимость оплаты услуг нотариусов именно по регистрации сделок с недвижимостью. Однако, обозначенную проблему, вероятно, позволит решить увеличение количества нотариусов в округах.
В заключение, следует подвергнуть анализу положения рассматриваемых законопроектов о вступлении их в силу. Для того, чтобы введение в действие законопроекта не создало для участников гражданского оборота в их деятельности неоправданных препятствий и трудностей, предусмотрены подробные переходные положения [4]. Вступление в силу законопроекта предполагается по истечении некоторого переходного периода. Перерегистрации ранее созданных юридических лиц и переоформления прав на недвижимое имущество, в том числе на земельные участки, не потребуется.
В проекте Закона «О нотариате и нотариальной деятельности» не предусмотрено особого порядка вступления в силу [5]. Согласно Федеральному закону от 14 июня 1994 г. N 5-ФЗ «О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания» «… федеральные законы вступают в силу одновременно на всей территории Российской Федерации по истечении десяти дней после дня их официального опубликования, если самими законами или актами палат не установлен другой порядок вступления их в силу».
Итак, если поправки в ГК вступят в силу не ранее Закона «О нотариате и нотариальной деятельности в Российской Федерации», перерегистрация через нотариусов сделок не потребуется. Если закон о нотариате примут ранее, чем поправки в ГК, то необходимо будет перерегистрировать у нотариуса все сделки с периода принятия названых поправок в ГК.
Исходя из вышеизложенного и руководствуясь практическим опытом регистрации сделок с недвижимостью, а также, проанализировав положительные и отрицательные аспекты нововведений, считаю введение нормы об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью – новой, пока ненужной, очередной бюрократической «надстройкой», препятствующей гражданам осуществлять свое право на свободу договора и при этом за свои услуги требующей немалых денег.
Литература
1. Сайт управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии http://www.to68.rosreestr.ru.
2. Сайт Тамбовской областной нотариальной палаты. – Режим доступа: http://www.tonp.ru/notaries-region.
3. Сайт ТОГКУ «МФЦ». – Режим доступа: http://mfc.tambov.gov.ru/.
4. Проект федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс] – Гарант Максимум – версия от 01.12.2012 г.
5. Проект закона «О нотариате и нотариальной деятельности» [Электронный ресурс] – Гарант Максимум – версия от 01.12.2012 г.
6. Справочный сайт гильдии российских адвокатов. – Режим доступа: http://gra.ru/component/content/article/34-news/247--l-r.html.
Поступила в редакцию 11.12.2012 г.