Досрочное расторжение договора аренды по требованию сторон
Бокоев Станислав Русланович,
студент магистратуры Северо-Осетинского государственного университета им. К. Л. Хетагурова.
Договор аренды – один из наиболее распространенных договоров в малом и среднем бизнесе. На начальном этапе многие предприниматели не могут позволить себе приобретение в собственность зданий и нежилых помещений. Именно аренда дает возможность вести хозяйственную деятельность, не имея огромного стартового капитала. А для арендодателей сдача имущества в аренду является важным источником дохода. Как же правильно заключить договор аренды, чтобы впоследствии его можно было расторгнуть с минимальной потерей времени и средств?
Досрочное расторжение договора аренды – вопрос одинаково актуальный как для арендодателя, так и для арендатора, ведь необходимость прекращения арендных отношений может возникнуть и у того и у другого. Соответственно, и оказаться в роли жертвы могут обе стороны. В данном случае сторонам важно знать собственные права и обязанности, а также основания для расторжения договора аренды.
Практически каждый арендатор рано или поздно сталкивается с необходимостью смены офиса, склада или торгового помещения. Причины могут быть самые разные, как, в прочем и у собственника, желающего сменить арендатора. Но, одно дело, когда срок договора аренды истек, и совсем другое. Когда одна из сторон досрочно расторгает договор аренды. Вот тут-то и возникают многочисленные вопросы: можно ли расторгнуть договор без судебного разбирательства и как финансово компенсировать возникшую проблему.
Досрочное расторжение договора аренды на рынке коммерческой недвижимости – явление если не рядовое, то, по крайней мере, часто встречающееся. Связанно это с достаточно высокой степенью ротации арендаторов на рынке: компании развиваются и сталкиваются с необходимостью смены офиса, склада, торгового помещения; какие-то фирмы разоряются и съезжают; кто-то просто дислоцирует свой бизнес в другой район. С точки зрения арендодателя все гораздо проще – появление более перспективного арендатора, предлагающего большие деньги за аренду помещения, а, следовательно, возможность получать больший доход с собственных квадратных метров – основная причина для досрочного расторжения договора аренда по инициативе арендодателя.
Законодатель предусмотрел возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию обеих сторон при наличии определенных условий. При досрочном прекращении арендных отношений проблем не возникает, если решение об отказе от дальнейшей аренды помещения принято единогласно. В этом случае стороны составляют соглашение о расторжении договора, скрепляют документ подписями и считают договор расторгнутым. А вот когда имеется односторонний отказ, все гораздо сложнее. Рассмотрим случаи досрочного расторжения договора аренды.
Ситуация первая – инициатор расторжения договора аренды арендодатель. Прежде всего, необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования спора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок [1, с.502]. Надежнее отправлять такое предупреждение по почте с уведомлением о получении или отдать арендатору под расписку. То есть, необходимо зафиксировать факт досудебного порядка урегулирования спора. И только когда от другой стороны будет получен отказ на предложение или ответа не последует вовсе, заинтересованная сторона сможет обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды. В противном случае истец едва ли сможет доказать, что порядок досудебного урегулирования спора им соблюден.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
Дальномеры ADA. Сервис сравнения цен в интернет-магазинах ada-shop.ru
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (например, стороны указали в договоре, что арендуемое помещение должно использоваться только как офис организации, но вместо этого арендатор организовал в нем склад строительных материалов);
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Однако, в договоре аренды может быть установлен и иной срок для досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы, в том числе и однократном;
- не проводит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора [2].
Основание расторжения договора в судебном порядке может служить также существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В каждом конкретном случае суд индивидуально решает, существенно или несущественно нарушении договора.
Досрочное расторжение договорных отношений по инициативе арендодателя может произойти и без вмешательства судебных инстанций. В соответствии с пунктом 3 статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным. То есть, если при подписании договора аренды стороны предусмотрели в нем основания для досрочного расторжения во внесудебном порядке, и такое основание наступило, то договор будет считаться расторгнутым.
Ситуация вторая: инициатор расторжения договора – арендатор. Законом предусмотрен ряд случаев, когда арендатор также вправе требовать в суде досрочного расторжения договора аренды:
- если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- если переданное арендатору имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- если арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
- если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования [3].
Конечно, в данном случае так же, как и при расторжении договора по инициативе арендодателя, самим договором аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды [4].
В случае прекращения действия договора аренды объект должен быть возвращен арендодателю по акту приема-передачи. Порядок оформления этого документа аналогичен передаточному акту, подписываемому в начале срока действия договора при передаче имущества арендатору. В акте должны быть отражены состояние имущества, своевременность его возврата, место возврата движимого имущества. Что позволит избежать дальнейших разногласий. Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое имущество при прекращении договора. Причем имущество подлежит возврату в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (например, после реконструкции, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность).
Последствия расторжения договора аренды для обеих сторон зависят от основания, по которому договор был расторгнут. Согласно общему правилу, сторона, не исполнявшая или ненадлежащим образом исполнявшая условия договора, обязана возместить другой стороне вызванные этим убытки. Как правило, преимуществом при получении каких-либо штрафных санкций пользуется арендодатель. Это штрафы и пени за просрочку арендной платы; за передачу (без согласования с арендодателем) прав на аренду третьим лицам; за перепланировку или реконструкцию арендованного помещения с нарушением строительных норм и правил; за несвоевременную передачу арендованного помещения после прекращения договора аренды.
На практике арендодатель очень часто предусматривает условиями договора депозит – обеспечительный платеж в размере одно- или двухмесячной арендной платы. Арендатор вносит его при заключении договора и в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора депозит ему не возвращается.
Подводя итоги, можно сделать вывод, что досрочное расторжение договора аренды по требованию обеих сторон возможно не только по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, но и по основаниям, установленным соглашением сторон.
Литература
1. Алборова Т. Е., Богуславский М. М., Кабалкина А. Ю., Лисицына-Светланова А. Г. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации частям I, II, III. Москва, изд.: «Юрайт», 2008 г., 502 с.
2. Ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. №14-ФЗ.
3. Ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. №14-ФЗ.
4. Досрочное расторжение договора аренды. [Электронный ресурс]- Режим доступа: http://www.uckpa.ru/lawnews/lawdai/jur/05032012_6, 02.03.2012 г.
Поступила в редакцию 15.04.2013 г.