Актуальные проблемы правовой модели системы оборота недвижимости

Бибилова Жанна Левановна,

Северо-Осетинский государственный университет им. К.Л. Хетагурова.

Недвижимое имущество является предметом постоянного внимания юридической науки и берет свое начало в нормах римского права, воспринятых последующими правовыми системами, в том числе и правовой системой дореволюционной России. Проблемы, связанные с понятием «недвижимость» и гражданско-правовым регулированием оборота недвижимости, привлекали к себе внимание множества видных отечественных цивилистов. К сожалению, накопленный Россией в течение полутора веков разработки теории и практики опыт регулирования недвижимости был практически полностью утрачен в советский период. С принятием ПС РСФСР 1922 г. советское законодательство полностью отказалось от традиционного деления вещей по признаку движимости.[1]

Упразднение понятия «недвижимость», исключение целого ряда вещей из числа объектов, регулируемых частным правом, и отнесение их к дарам природы привело к тому, что в период с 20-х по 90-е годы XX века тема недвижимости в советской литературе почти не обсуждалась, в связи с чем российской наукой гражданского права были практически полностью утрачены теоретические основы регулирования недвижимости.

Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости, — одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства. Научный и технический прогресс постоянно привносят в нашу жизнь все новые усовершенствования и изобретения (предметов, процессов, способов и т.д.), оценить весь спектр воздействия которых на человека и общество становится все труднее в силу нарастания темпов развития и обновления. Экономическая и административная реформы, происходящие в стране, не могли не затронуть регулирование отношений в сфере недвижимого имущества. Изменения коснулись как регламентации вещных прав на объекты недвижимости, так и вопросов, связанных с отношениями по возникновению и переходу прав собственности на эти объекты, реконструкции, новому строительству, проблемам инвестиций, по степени и роли участия государства и местного самоуправления в процессах использования и создания недвижимости, вопросов, связанных с налогообложением объектов недвижимости. По мере такого развития изменяется и круг вопросов, которые приходится решать правоведам в рамках теории вещных и обязательственных прав на недвижимость.

Перейдем к анализу оборота недвижимости, в том числе к изучению структуры его механизма. В цивилистике оборот недвижимости, как и оборот всяких иных объектов, представляет собой экономико-правовую категорию, указывающую на отдельную часть экономического оборота.

Это специальная, создаваемая при помощи права, правореализационная среда, в которой путем совершения гражданско-правовых действий – различных сделок в правовом смысле перемещаются (могут перемещаться) объекты недвижимости.

Юридическим отражением гражданского оборота недвижимости выступает гражданско-правовой оборот недвижимости (правовой оборот недвижимости) – нормативно-правовое представление о гражданском обороте недвижимости как части экономического оборота, закрепленное в нормах гражданского права.

Правовой оборот недвижимости имеет собственный механизм, а последний, естественно, свою структуру. Рассматриваемый механизм оборота недвижимости с позиции деления отношений на вещные и обязательственные имеет две взаимосвязанных составляющих – вещно-правовую и обязательственно-правовую. Используя отмеченную терминологию, можно заключить, что взаимосвязь составляющих данных выглядит следующим образом: на базе вещно-правовой предпосылки (титульная предпосылка, наличие того или иного вещного права на недвижимость) возникают и осуществляются в рамках оборота недвижимости обязательственные права, что в итоге приводит к определенному вещно-правовому эффекту (переход права от одного лица к другому, т.е. закрепление вещного права у последнего). С учетом такого понимания механизма оборота недвижимости можно сформулировать вывод: в основе названного механизма лежит юридическая процедура перехода прав (их возникновения, прекращения) на объекты недвижимости. В свою очередь, такая процедура базируется на государственной регистрации.

фотостудии краснодар на сайте

feelpoint.ru

Действующее гражданское законодательство закрепляет целый ряд способов перехода прав на объекты недвижимости. Все эти способы могут быть подразделены в зависимости от вида правопреемства, который лежит в их основе. С одной стороны, это может быть частное (сингулярное) правопреемство, оформляемое договором. С другой стороны, такое правопреемство может быть универсальным, когда объект недвижимости переходит от одного лица к другому в порядке реорганизации или в рамках наследования. По сути, все подобные способы объединяет то, что в своей основе они представляют собой различные по содержанию, но единые по вещно-правовому результату правовые средства, составляющие структуру механизма правового оборота недвижимости. Конечно, с учетом нашего приведенного выше широкого представления об указанном механизме к таким средствам следует относить и правовые средства введения объекта в оборот (его изъятие из оборота).

Как же во всех этих случаях осуществляется переход прав на объекты недвижимости, их возникновение или прекращение? Представляется, что для оценки всех этих правовых явлений применима теория юридических процедур. В основе всех данных правовых явлений находится обозначенная выше юридическая процедура закрепления вещного права за конкретным субъектом. Отмеченное закрепление имеет место в случаях возникновения прав на вновь построенный объект недвижимости, передачи подобных прав от одних лиц к другим, изменения в объеме прав в результате реконструкции недвижимости.

Сходная с закреплением права юридическая процедура осуществляется и при изъятии объекта из оборота, а также при ограничении прав на недвижимость. Это подтверждается содержанием п. 1 ст. 131 ГК РФ, где определено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Получается, что весь оборот недвижимости, образно говоря, в правовом отношении «завязан» на соответствующую государственную регистрацию.[2]

Отсюда следует вывод, что стабильность и эффективность оборота во многом зависят от эффективности процедур государственной регистрации недвижимости.

Осуществляется государственная регистрация недвижимости в соответствии с ГК РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С одной стороны, это юридически и фактически центральный этап в анализируемой юридической процедуре перехода прав (их возникновения, прекращения) на объекты недвижимости. Подтверждается такой вывод содержанием ст. 2 Закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ. Согласно данной норме, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Вместе с тем зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено, но только в судебном порядке. Поэтому акт государственной регистрации, будучи сугубо формальным, может быть поставлен под сомнение. В связи с этим в судебно-арбитражной практике, в частности, отмечается, что наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права. Естественно, подобные обстоятельства существенным образом оказывают влияние на оборот недвижимости, поскольку из него выводится тот или иной объект недвижимости.

На отмеченный оборот воздействует и закрепленная законом возможность приостановления и отказа в государственной регистрации. Основания для отмеченных юридических действий предусмотрены в ст. ст. 19 и 20 Закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ. В соответствии со ст. 19 государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. В статье 20 закреплен ряд оснований для отказа в государственной регистрации. В частности, следующие ситуации: право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом; с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и др.

Отмеченная законом возможность приостановления и отказа в государственной регистрации, по нашему мнению, положительно влияет на гражданский оборот недвижимости. С помощью указанных юридических процедур в названном обороте устанавливается необходимый правопорядок, тем самым обеспечивается его стабильность. Такое предназначение можно обнаружить и в судебной практике, которая складывается по делам, связанным с оспариванием отказа в государственной регистрации недвижимости. Приведу пример. Так, по одному из дел арбитражным судом установлено, что регистрирующий орган правомерно отказал в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, так как ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный тем же продавцом с другим покупателем.[3]

На основании изложенного выше можно сформулировать ряд выводов.

Рыночные отношения при создании объектов недвижимости (в архитектуре и градостроительстве) характеризуются повышенной ролью публично-правового регулирования. Исследование горизонтальных отношений между российскими субъектами капитальных вложений, вертикальных отношений между субъектами предпринимательской деятельности в строительстве и органами государства (местного самоуправления) невозможно понять и осмыслить исключительно в рамках теории гражданского права, поэтому неизбежно приходится затронуть публично-правовые, международные, административные аспекты этих проблем. Вместе с тем гражданское право, обладая веками отработанным инструментарием, позволяет организовать и упорядочить имущественно-денежные отношения без использования властных механизмов, опираясь на экономический интерес их участников. Таким образом, при комплексной характеристике правового режима недвижимости в силу многогранности самого предмета исследования в качестве основополагающего объективно необходимо применение системно-структурного метода, основанного на всеобщем диалектико-материалистическом методе.

Суть правового регулирования недвижимых вещей заключается в создании правового режима, установлении целесообразных отношений между субъектами рынка недвижимости через предоставление им субъективных юридических прав и возложение субъективных юридических обязанностей, с тем, чтобы вызвать нужное поведение. В результате правового воздействия оборот недвижимости становится как бы пронизанным целесообразными правовыми отношениями, наполняется правовой структурой, что служит основой, своего рода двигателем правомерной деятельности.

Оборот недвижимости, как и оборот всяких иных объектов, представляет собой экономико-правовую категорию, указывающую на отдельную часть экономического оборота. Это специальная, создаваемая при помощи права, правореализационная среда, в которой путем совершения гражданско-правовых действий - различных сделок в правовом смысле перемещаются (могут перемещаться) объекты недвижимости. В этой среде возникают, осуществляются и прекращаются права на недвижимое имущество.

Правовой оборот недвижимости имеет собственный механизм – совокупность гражданско-правовых и других правовых средств (вещно-правового и обязательственно-правового, материально-правового и процедурного характера), при помощи которых в юридическом отношении обеспечивается возможность перемещения объектов недвижимости от одних лиц к другим. В широком представлении этот механизм включает не только правовые средства, обеспечивающие отмеченное юридическое перемещение, но и те, которые, влияя на динамику имущественных отношений (ее возникновение, изменение и прекращение), обеспечивают: введение объекта в оборот, например, когда речь идет о новом объекте недвижимости, вновь построенном; его трансформацию в результате реконструкции; изъятие из оборота.

В общем виде юридическая процедура перехода прав (возникновение, прекращение) на объекты недвижимости выглядит следующим образом: возникновение соответствующей имущественной потребности у субъекта – приобретение объекта недвижимости, его отчуждение и др.; осуществление того или иного волеизъявления (одностороннее, двустороннее или многостороннее); государственная регистрация недвижимости в соответствии с законом.

В заключение отмечу, что способы защиты носят обеспечительную функцию, направленную на стабильность гражданского оборота, в связи с чем требуется четкое построение системы оборота объектов недвижимости, представляющих особую экономическую ценность.

Литература

1.                  Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.) // СПС «КонсультантПлюс».

2.                  Авласевич А.И. Проблемы защиты добросовестного приобретателя при от­чуждении ему вещи неуправомоченным лицом // Иваново-Вознесенский юрид. вестн. 2001. №7/8.

3.                  Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Поступила в редакцию 19.06.2013 г.