Понятие недвижимости в российском и зарубежном законодательстве: сравнительный анализ
Цаликова Марина Борисовна,
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса,
Пагаева Анна Таймуразовна,
магистрант.
Северо-Осетинский государственный университет им. К. Л. Хетагурова.
Актуальность данной темы заключается в необходимости правового анализа понятия «недвижимость» в российском и зарубежном законодательстве, выявлении его особенностей, специфики и составляющих элементов.
Ключевые слова: недвижимость, недвижимое имущество, составные части, земля, строение, прочная связь, движимые объекты.
Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью сравнительного анализа российского и зарубежного законодательства, регламентирующего понятие «недвижимость», а также его сущностных характеристик, поскольку современная система знаний о недвижимом имуществе связана с жизнью и деятельностью людей в сфере бизнеса, управления или организации. Именно недвижимость – это ключевое звено всей системы рыночных отношений. Вложения в недвижимость, прежде всего, связаны с инвестированием для получения прибыли. Недвижимость является основой национального богатства страны, которая носит массовый всенародный характер.
Таким образом, в данном исследовании представляется целесообразным рассмотреть гражданско-правовое понятие недвижимости по законодательству таких стран, как Франция, Германия, Испания, Швейцария и США, а также постараться определить пути совершенствования российского понимания понятия «недвижимость».
Понятие «недвижимость» является известным для каждой правовой системы современного мира. Кроме того, понятие недвижимости – это сложное понятие, которое включает в себя правовые и экономические аспекты.
Особенностью понятия «недвижимость» является то, что оно имеет разного рода модификации. Определение понятия «недвижимость», которое дано российским законодательством, имеет отличие, а также значительный своеобразный состав, который представляется целесообразным раскрыть с помощью сравнения данного понятия с определениями, которые содержатся в нормах гражданского права зарубежных стран [2, C. 11].
В каждом государстве действует своя система правового регулирования и система налогообложения, в связи с чем понятия «недвижимость» в каждой стране различны. Для правового регулирования и налогообложения важны такие понятия как классификация, регистрация права собственности и установлению прав собственности, и что является объектом налогообложения.
Существует большое количество определений понятия «недвижимость». Исследовательские круги сходятся во мнении, что самая широкая трактовка понятия «недвижимость» содержится в положениях Французского гражданского кодекса (далее – ФГК). Так, в соответствии с ФГК выделяется три вида имущества, относимого к недвижимости [3, C. 107-108]:
- недвижимость «по природе». К данному виду относятся земельные участки, строения, ветряные и водяные мельницы, урожай на корню и т.д.;
- недвижимость «по назначению». К этому виду недвижимости относятся предметы, используемые собственником для эксплуатации земельного участка, а также предметы, присоединенные к недвижимости таким образом, что их отделение невозможно без ее повреждения или значительного ухудшения: рабочий скот, сельскохозяйственный инвентарь, рыбные пруды, пчелиные ульи, солома, удобрения и т.д.;
- недвижимость «по объекту приложения». В данном случае – это узуфрукт на недвижимые вещи, сервитуты, земельные повинности, а также иски, направленные на возвращение недвижимого имущества.
Следует отметить, что особенностью ФГК, в отличие от российского гражданского законодательства, является то, что французский закон не ограничивает категорию недвижимости исключительно материальными объектами права – вещами. Так, в состав недвижимости, вместе с материальными недвижимыми вещами, относятся также недвижимые права и иски [4, C. 187-188].
Вместе с тем, следует присоединиться к мнению некоторых ученых-правоведов, что именно французский законодатель в ФГК сформулировал существенный критерий, согласно которому имущество может относится к категории недвижимого. Этот критерий – наличие прочной связи имущества с землей. Данный признак не теряет своей весомости и сегодня. Об этом свидетельствует тот факт, что данный признак нашел свое закрепление в законодательстве множества стран, в том числе Российской Федерации.
В свою очередь, в германском гражданском праве предложена иная трактовка понятия «недвижимость». Представляя собой крупнейшую кодификацию прошлого века, которая действует по настоящее время, Германское гражданское уложение (далее – ГГУ), как и ФГК, не содержит конкретного определения понятия «недвижимость» и ограничивается лишь перечислением ее видов [3, C. 109].
Несмотря на это, немецкий законодатель дает более узкую трактовку понятию «недвижимость» нежели, французский. Так, в соответствии с нормами ГГУ, под недвижимостью следует понимать землю, а также составные части, которые относятся к земельному участку. К такого рода составным частям следует отнести вещи, которые прочно связаны с землей. Это – строения, сооружения, урожай на корню, высаженные в почву семена, а также права, которые связаны с правом собственности на конкретный земельный участок. В качестве существенных составных частей строения следует понимать вещи, которые включены в строение при его изначальном возведении. При этом, не будет считаться в качестве составной части земельного участка вещь, связь которой с его почвой носит временный характер.
Необходимо констатировать, что гражданское законодательство Германии уделило особое внимание связи земли с возведенной на ней постройкой не только на фактическом, но и юридическом уровне.
Вместе с тем, англосаксонская правовая система также предлагает достаточно специфическое содержание понятия «недвижимость». В Английское право исторически поделило имущество на два вида – на реальное (real property) и персональное (personal property). Такое деление связано с тем, что используются различные формы исковой защиты [2, C. 44].
Понятие «недвижимость» отожествляется с термином «реальное имущество». В соответствии с положениями английского права, к реальному имуществу следует относить землю, а также объекты, которые имеют связь с ней – здания, урожай на корню, скот на ферме и т.д. Данные объекты защищаются с помощью предъявления реального (вещного) иска к ответчику. Таким термины, как «движимое имущество» и «недвижимое имущество» английскими судами могут быть применены только в тех случаях, когда речь будет идти об отношениях с «иностранным элементом», который регулируется положениями международного частного права.
В свою очередь, Гражданский кодекс Испании к недвижимому имуществу отнес статуи, живопись, которые помещены на строениях в такой форме, которая может свидетельствовать о намерении крепко соединить данные объекты с недвижимостью [4, C. 189].
В соответствии с нормами гражданского законодательства Италии, воду тоже следует относить к недвижимому имуществу. Швейцарский законодатель в гражданском уложении выделил три вида недвижимости – земельные участки (в том числе и недра), строения и растения; горные прииски и зарегистрированные самостоятельные и постоянные права на недвижимость (сервитуты, поземельные долги, залоговые права); капитальные строения.
В рамках данного исследования представляется интересным также рассмотреть правовой режим недвижимого имущества в США, который урегулирован нормами как федерального законодательства, так и законодательства штатов. Особенностью является то, что федеральное законодательство и законодательство штатов могут иметь существенные различия в определении данного понятия. Несмотря на это, большинство штатов за основу недвижимого имущества принимает земля, которая включает не только ее почвенный слой, но и все объекты, прочно связанные с ней. К элементам недвижимости также отнесены растительность, не требующая ежегодной сельскохозяйственной обработки и получила название fructus naturals (деревья, кустарник, многолетние травы). Таким образом, закон США выделяет три компонента недвижимого имущества: землю, растительность и принадлежности к земле [4, C. 191].
В России законодатель, проанализировав опыт зарубежных государств, предложил собственное содержание понятия «недвижимость» [3, C. 119].
Несмотря на тот факт, что гражданское право Российской Федерации традиционно относится именно к романо-германской правовой системе, недвижимость в российском законодательстве ограничена материальными объектами права (вещами) и не включает в свое содержание вещные права на недвижимость, а также вещные иски. Вместе с тем, отечественным законодателем был использован своеобразный симбиоз зарубежных подходов, которые были представлены выше, к пониманию такого понятия, как «недвижимая вещь». Так, ст. 130 ГК РФ [1] регламентирует принцип связи с землей, который использует ГГУ (концепция земельного участка и его принадлежностей), а также содержит перечень основных видов недвижимых вещей, к которым, прежде всего, относится земельный участок (концепция земельного участка как одного из видов недвижимого имущества), аналогичный представленному в ФГК.
Определение «недвижимая вещь», который содержится в ст. 130 ГК РФ, включает три такие категории:
- недвижимость «по своим природным свойствам». Это земельные участки и участки недр;
- недвижимость «по признаку прочной связи с землей». К данному виду относятся здания, сооружения и иные объекты, обладающие соответствующим признаком;
- недвижимость «в силу закона». В данном случае речь идет о воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания, космических объектах, предприятиях и т.д.
Следует сделать вывод, что российским законодателем не был воспринят используемый ФГК такой элемент классификации, как недвижимость «по назначению».
Еще одной особенностью российского законодательства является распространение правового режима недвижимого имущества на движимые объекты, которые приобрели такую специфику благодаря своей природной сущности. Это – воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты [5, C. 74].
Таким образом, следует сделать вывод, что зарубежный гражданский законодатель, в основном главным вещным правом считает право собственности на недвижимость, а также исходит из концепции единого права. Как следствие, каждая развитая страна имеет свое понятие, и разные концепции и подходы к оценке понятия «недвижимость».
В российском же гражданском праве данное понятие, с одной стороны, частично заимствованно из зарубежных правовых систем, но, с другой стороны, является во многом оригинальным. При этом, до сих пор не прекратились научные дискуссии вокруг российского понимания недвижимости, что свидетельствует о том, что содержание понятия «недвижимость» в отечественной гражданско-правовой доктрине продолжает развиваться.
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - ст. 3301.
2. Губарева А.В. Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы [Текст]: учебное пособие / А. В. Губарева, А. Н. Латыев; М-во образования и науки Российской Федерации, Гос. общеобразовательное учреждение высш. проф. образования «Уральская гос. юридическая акад.». Москва: Проспект; Екатеринбург: Уральская гос. юридическая акад., 2014 – 215 с.
3. Курбанов Р.А. Гражданское и торговое право зарубежных стран [Текст] : учебник / [Курбанов Р. А. и др.]; под общ. ред. Р. А. Курбанова; Российский экономический ун-т им. Г. В. Плеханова. Москва: Проспект, 2016 – 415 с.
4. Михайлова Т.Н. Понятие «недвижимость» в российском и зарубежном праве. Известия Иркутской государственной экономической академии. - 2011. - № 1. - С. 187-190.
5. Тресцова Е.В. Модернизация объектов недвижимого имущества в гражданском законодательстве Российской Федерации. Lex Russica. - 2015. - № 1. - С. 67-75.
Поступила в редакцию 24.03.2016 г.