Предварительные договоры в судебной практике

Говорова Алеся Сергеевна,

магистрант Российской таможенной академии, Ростовский филиал.

Научный руководитель – кандидат юридических наук

Бухарова И. В.

Preliminary agreements in judicial practice

Govorova Alesya Sergeevna

В статье анализируется судебная практика, связанная со взысканием денежных сумм, уплаченных по предварительным договорам. Предварительный договор – это такое соглашение сторон, которое обуславливает возникновение обязанности в будущем заключить основной договор в соответствии с условиями и сроком, предусмотренными предварительным договором. Часто при заключении предварительного договора одна из сторон передает другой стороне денежные средства в качестве обеспечения заключения в будущем основного договора.

Ключевые слова: предварительный договор, основной договор, обеспечение, платеж, задаток, аванс, взыскание.

The article analyzes judicial practice related to recovery of money paid on pre-contract. The preliminary contract is the agreement of the parties, which leads to the emergence of duties in the future to conclude the basic contract in accordance with the terms and period stipulated in the preliminary agreement. Often at the conclusion of the preliminary contract one party transfers to another party cash as security arrangement in the future main contract.

Keywords: preliminary contract, the main contract, insurance, payment, deposit, prepayment, recovery.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ[1] [1], «по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором».

Предварительный договор, как правило, заключается в случаях, когда стороны в силу каких - либо обстоятельств лишены возможности заключить основной договор, но хотят документально закрепить гарантии того, что сделка в будущем состоится. Например, когда необходимо время для подготовки правоустанавливающих документов, совершить дополнительные юридически значимые действия, оформить кредит для получения денежных средств или иные случаи, когда основная сделка не может быть совершена по объективным или субъективным причинам. Наиболее часто предварительный договор применяется в случае совершения сделок с недвижимым имуществом, при приобретении предприятия как имущественного комплекса, при реализации инвестиционных проектов[2].

Целью заключения предварительного договора является не только возможность достижения сторонами договоренности о совершении конкретной сделки в будущем, но и в возможности обеспечении принуждения к заключению основного договора при недобросовестном поведении одной из сторон. Если в установленный предварительным договором или законом срок основной договор не был заключен и не было соответствующего предложения о его заключении, такой предварительный договор считается прекращенным.

Наибольшее количество рассматриваемых судами споров, вытекающих из предварительных договоров, связаны с требованиями о взыскании денежных сумм, уплаченных по предварительным договорам. Денежные обязательства могут возникнуть у стороны, виновной в неисполнении условий предварительного договора, поскольку довольно часто заключение предварительного договора сопровождается уплатой денежных сумм, которые именуются сторонами «аванс» или «задаток». Сторонами предполагается использование этих денежных сумм в качестве платежей после заключения основного договора. Под авансом гражданское законодательство подразумевает предварительную оплату, под задатком – платеж в обеспечение обязательств по договору.

Если одна сторона передала другой денежные средства, а встречное исполнение не предоставлено и обязанность его предоставления отпала, то получатель платежа обязан возвратить неосновательно полученные средства. В соответствии со статьей 1102 ГК РФ[3], «лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)». Согласно пункту 4 статьи 380 ГК РФ, «по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором». До установления данного правила Федеральным законом от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ[4], Верховным судом Российской Федерации допускалась возможность применения задатка в предварительных договорах с обеспечительной целью, например, Определением от 13.11.2012 № 11-КГ12-20[5]). Отметим, что Высший арбитражный суд Российской Федерации ранее не допускал такую возможность (Например, в Постановлении от 19.01.2010 № 13331/09[6]).

Верховный суд Российской Федерации указывает, что задаток, засчитываемый в счет цены по основному договору, выполняет не только обеспечительную, но и платежную функцию. Например, Верховным Судом Российской Федерации (Определение от 28.06.2016 № 37-КГ16-6[7]) отменено Постановление президиума Орловского областного суда по следующим основаниям.

Сторонами в простой письменной форме заключено соглашение о задатке, из которого следует, что истица передает ответчице задаток в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры и в обеспечение его исполнения. Основной договор купли-продажи в установленный сторонами в соглашении срок заключен не был, денежные средства ответчица истице не возвратила. Суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи между сторонами не заключался, а потому обеспечительное обязательство отсутствует и переданная сумма является авансом, подлежащим возврату. Суд апелляционной инстанции, отменяя это решение, сослался на то, что спорная денежная сумма является задатком, поскольку выполняет платежную, удостоверяющую и обеспечительную функции. Президиум Орловского областного суда, не соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, указал на то, что переданная истицей денежная сумма выполняла лишь платежную функцию, в связи с чем являлась авансом. Верховный суд Российской Федерации с выводами президиума Орловского областного суда не согласился, поскольку задатком в рассматриваемом случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. Соглашение, заключенное сторонами, содержит элементы предварительного договора и включает все существенные условия договора купли-продажи квартиры. При этом основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине истицы, отказавшейся от его заключения в одностороннем порядке.

Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 380 ГК РФ, «в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком», «эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное».

Например, по делу, рассмотренному Судебной коллегией Алтайского краевого суда (Определение от 27.06.2017 №33-6594/2017[8]), принято решение о том, что 3000 тыс. руб., перечисленные ответчику при заключении предварительного договора купли-продажи жилого дома, подлежат взысканию с ответчика в качестве аванса в связи с тем, что стороны отказались от заключения договора купли-продажи. Как следует из предварительного договора и соглашения о задатке, стоимость предмета будущей сделки составила 4500 тыс. руб., тогда как задаток сторонами определен в размере 3000 тыс. руб., что составляет 66,7% стоимости недвижимости. Данный размер с учетом целей задатка, который может быть взыскан в двойном размере покупателем, а продавцом оставлен себе, не соответствует целям и природе задатка, а отвечает признакам аванса, в связи с чем судебная коллегия подтвердила правильность решения суда первой инстанции.

В другом примере постановлением Президиума Кемеровского областного суда от 11.07.2016 № 44г-85/2016[9] отменено решение суда первой инстанции, посчитавшего задаток авансом. Судом установлено, что сторонами заключен предварительный договор уступки прав (требований), предмет которого - права и обязанности участника по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. В установленный сторонами срок основной договор уступки прав (требований) не заключен, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении основного договора, ответчик право требования относительно указанного объекта недвижимости передал иному лицу, а полученные денежные средства истцу не вернул.

Суд первой инстанции, исходя из того, что одновременно с предварительным договором сторонами не подписано соглашение о задатке, денежные средства переданы по расписке, а потому предварительный договор и расписка подтверждают лишь факт передачи денежной суммы, которую согласно пункту 3 статьи 380 ГК РФ следует рассматривать в качестве аванса, а не задатка, так как задаток не может обеспечивать обязательство, которое еще не возникло. С указанными выводами согласился суд апелляционной инстанции.

Президиум Кемеровского областного суда находит приведенные выводы суда первой инстанции и апелляционной инстанции основанными на неправильном толковании и применении норм материального права. Из текста предварительного договора, подписанного сторонами спора, следует, что передаваемые денежные средства являются и способом обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору, и средством платежа, поскольку это оплата стоимости передаваемых прав, то есть денежная сумма, переданная истцом ответчику, в полной мере соответствует определению задатка, данному в пункте 1 статьи 380 ГК РФ. Это подтверждается и распиской, подтверждающей факт передачи денежных средств в качестве задатка по предварительному договору уступки прав (требований). При таких обстоятельствах следует вывод, что соглашение о задатке совершенно сторонами в надлежащей письменной форме, оснований сомневаться в отношении того, является ли эта сумма задатком, не имеется. 

Как видим, несмотря на совершенствование законодательства и судебной практики, разделение задатка и аванса представляет сложность в правоприменении. Решение суда в каждом конкретном случае зависит от содержания предварительного договора и оценки доказательств судом. При разрешении спора суд исходит из принципа свободы договора, в том числе в части определения способа обеспечения исполнения обязательств. Формирование единообразной судебной практики повысит степень правовой определенности и распространенности предварительных договоров.

Литература

1.                  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017, с изм. от 22.06.2017) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.

2.                  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // Российская газета, N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996.

3.                  Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета, N 52, 13.03.2015.

4.                  Определение Верховного суда РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20. // СПС «Консультант Плюс».

5.                  Определение Верховного Суда РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6. // СПС «Консультант Плюс».

6.                  Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09. // СПС «Консультант Плюс».

7.                  Определение Алтайского краевого суда от 27.06.2017 №33-6594/2017 // http://xn--80aegeo8aeimu.xn--80asehdb/27935532.

8.                  Постановление Президиума Кемеровского областного суда от 11.07.2016 № 44г-85/2016. // http://sudact.ru/regular/doc/kKWAUmmQthYO/.

9.                  Гасников К. Д. Применение обеспечительных платежей в рамках отдельных гражданско-правовых обязательств: теоретические и практические аспекты // Журнал российского права. 2016. № 10 (238). С. 46-55.

Поступила в редакцию 17.07.2017 г.