Развитие рынка коммерческой недвижимости в России.

Мясников Олег Игоревич,

аспирант Нижегородского Государственного Университета

им. Н. И. Лобачевского,

заместитель директора ОАО «Агромаш».

Становление рыночных отношений в России, переход от “дикого рынка” к современным международным стандартам организации работы, требует соответствующей инфраструктуры. Опыт (российский и зарубежный) показывает, что улучшение инфраструктуры приводит к увеличению инвестиционной привлекательности, ускорению экономического развития как страны в целом, так и отдельных ее регионов. Важную роль в этом процессе играет развитие  рынка коммерческой недвижимости.

В последние десять– пятнадцать лет, наша страна, все активнее принимает участие в международных бизнес процессах, соответственно, увеличивается число контактов с иностранными партнерами и количество зарубежных фирм представленных на российском рынке. Таким образом, встает вопрос о приближении качества условий работы к уровню международных стандартов. Это возможно  лишь путем создания развитой деловой инфраструктуры, в том числе строительством современных бизнес-центров.

Для рынка коммерческой недвижимости большинства российских городов, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, характерно практически полное отсутствие специализированных офисных центров высокого качества. Основная их масса создается под нужды крупных компаний, под конкретные проекты (built-to-suit) и фактически не выводится на рынок, либо это неспециализированные офисные центры имеющие в своем составе большую долю торговых площадей. Бизнес-центрам высокого уровня, многие аналитики отводят роль главного индикатора развития рынка недвижимости. В большинстве крупных российских городов нет ни одного офисного здания класса А и всего несколько класса Б  (по данным компании Swiss Realty Group за первый квартал 2006 года), поэтому можно сказать, что этот сегмент рынка находится в зачаточном состоянии.   Справедливо было бы заметить, что привлекательным даже для крупного солидного арендатора может стать не только бизнес-центр класса А, но и правильно позиционированный и подчиненный грамотной концепции офисный центр более низкого класса.

С точки зрения инвестора, создание бизнес-центра требует решения множества задач, начиная от административных вопросов и заканчивая переговорами с потенциальными клиентами. Эффективное   функционирование центра зависит также от ряда условий, среди которых важнейшими являются:  максимальная экономическая эффективность, минимальная потеря площадей,  наличие современных инженерных систем,  организация удобной парковки. Только благодаря пониманию всех этих задач, которые требуют решения в рамках проекта бизнес-центра, девелопер или инвестор получит максимальный финансовый результат.

Достижение баланса спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости, по мнению многих аналитиков, дело далекого будущего. По данным консалтингового агентства Jones Lang LaSalle по  уровню арендных ставок в 2005 году Москва заняла 4-е место в мире. Поэтому, есть все основания предполагать, что строительство будет привлекать все больше инвесторов, в том числе и тех для которых недвижимость является непрофильным бизнесом и эта тенденция будет усиливаться в ближайшем будущем.

Поступила в редакцию 5 октября 2006 г.